업무 사례

공사대금 미지급 담보신탁 부동산 유치권 주장 방어, 청구기각 성공사례

법무법인 최선은 담보신탁 부동산 소유자인 피고 회사를 대리해, 2억 5,000만 원 공사대금채권을 이유로 한 유치권존재확인 청구를 기각시키는 판결을 이끌어냈습니다.

공사대금 유치권 주장을 받은 소유자·신탁회사라면

공사 현장이나 경매·신탁 부동산에서 유치권 주장이 나오면, 소유자나 수탁자 입장에서는 곧바로 큰 부담을 느낄 수밖에 없습니다. 특히 상대방이 “공사대금을 못 받았으니 부동산을 점유하고 있다”고 주장하면 매각, 인도, 관리 일정 전체가 흔들릴 수 있습니다.

다만 유치권은 공사대금채권이 있다는 사정만으로 바로 인정되는 권리가 아닙니다. 이 사건에서도 핵심은 공사대금 액수 자체가 아니라, 원고가 해당 부동산을 적법하게 점유하고 있었다고 볼 수 있는지였습니다.

유치권은 공사대금채권만으로 인정되지 않습니다

민법 제320조는 타인의 물건을 점유한 자가 그 물건에 관하여 생긴 변제기 도래 채권을 가진 경우 유치권을 행사할 수 있다고 정합니다. 반대로 말하면 유치권을 주장하려면 적어도 아래 요건이 함께 문제 됩니다.

쟁점	확인할 내용
피담보채권	부동산과 관련해 발생한 공사대금 등 채권인지
변제기	채권의 지급기한이 도래했는지
점유	유치권자가 부동산을 실제로 계속 점유하고 있는지
적법성	점유가 불법행위로 취득된 것은 아닌지

또한 민법 제328조는 유치권이 점유 상실로 소멸한다고 정합니다. 그래서 유치권 분쟁에서는 “채권이 있느냐” 못지않게 “누가, 언제부터, 어떤 방식으로 현장을 관리·점유했느냐”가 실제 승패를 가르는 경우가 많습니다.

2억 5,000만 원 공사대금 유치권이 문제 된 실제 사례

이 사건에서 원고는 전원주택 기초공사와 외장공사 등을 진행했고, 공사대금 2억 5,000만 원을 지급받지 못했다고 주장했습니다. 원고는 그 공사대금채권을 피담보채권으로 하여 이 사건 부동산에 유치권이 존재한다고 주장했습니다.

피고 회사는 담보신탁을 원인으로 부동산 소유권이전등기를 마친 수탁자 지위에 있었습니다. 법무법인 최선은 피고 회사 측을 대리해, 원고가 실제로 이 사건 부동산을 점유하고 있었다고 보기 어렵다는 점을 중심으로 방어 방향을 잡았습니다.

결과를 가른 핵심 쟁점: 실제 점유가 있었는지

법원은 원고가 제출한 자료만으로는 원고가 이 사건 부동산을 점유하고 있었다고 인정하기 부족하다고 보았습니다. 특히 피고 회사 측 자료에서는 우선수익자 측이 경비용역계약을 체결해 부동산의 경비와 관리를 맡긴 사정, 기존 부동산인도 등 청구소송과 인도집행 경과에서 원고와 같은 점유자가 확인되지 않았던 사정이 드러났습니다.

결국 법원은 원고가 이 사건 부동산의 점유자가 아니거나, 설령 현장에 관여한 사정이 있더라도 적법한 유치권 점유로 보기 어렵다고 판단했습니다. 유치권 방어에서 현장 사진 한두 장보다 관리 주체, 출입 통제, 이전 소송·집행 기록이 더 중요해질 수 있음을 보여주는 대목입니다.

법무법인 최선의 대응 전략 3가지

1. 공사대금 주장과 유치권 요건을 분리해 정리

상대방이 공사대금을 받지 못했다고 주장하더라도, 그것이 곧바로 소유자 또는 수탁자에 대한 유치권 인정으로 이어지는 것은 아닙니다. 법무법인 최선은 채권 주장과 점유 요건을 분리해, 피고 회사에 대한 청구에서는 점유 입증이 핵심이라는 점을 부각했습니다.

2. 경비·관리 자료로 실제 점유 상태를 반박

피고 회사 측은 우선수익자와 경비업체 사이의 관리 자료, 현장 관리 경과를 통해 원고가 계속적·배타적으로 부동산을 점유했다고 보기 어렵다는 점을 정리했습니다. 유치권 사건에서는 현장을 누가 관리했는지, 외부인의 출입을 누가 통제했는지가 중요한 반박 자료가 됩니다.

3. 기존 소송·집행 경과를 연결해 주장

과거 부동산인도 등 청구소송과 인도집행 과정에서도 원고와 같은 점유자가 확인되지 않았다는 사정은 중요한 방어 자료가 됐습니다. 법무법인 최선은 개별 증거를 따로 제출하는 데 그치지 않고, 시간 순서에 따라 실제 점유자가 누구였는지를 설명할 수 있도록 자료를 구성했습니다.

최종 결과와 절차 타임라인

단계	내용
소송 제기	원고가 2억 5,000만 원 공사대금채권을 이유로 유치권존재확인을 청구
피고 회사 방어	담보신탁 부동산의 관리·경비 자료와 기존 인도소송·집행 경과를 토대로 점유 요건을 다툼
변론종결	2023. 5. 17.
판결선고	2023. 6. 14. 피고 회사에 대한 원고 청구 기각

이 사건에서 법원은 원고의 다른 피고들에 대한 청구와 피고 회사에 대한 청구를 구분했습니다. 피고 회사에 대해서는 원고가 부동산 점유자라고 보기 어렵다는 이유로 유치권존재확인 청구를 기각했습니다.