“아랫집에서 천장에 물이 샌다고 올라왔습니다. 저희 집은 멀쩡한데, 무조건 저희 탓이라고 하네요.”
“관리사무소는 공용배관이 아니라며 손을 뗐고, 아랫집은 도배비에 가구값까지 달라고 합니다.”
정말 많이 들어오는 질문입니다. 그리고 이 상황에 놓인 분들은 대개 두 가지 마음 사이에서 흔들리십니다. 이웃과 얼굴 붉히기 싫으니 그냥 물어주고 끝낼까 하는 마음과, 왜 확인도 안 된 일로 내가 돈을 내야 하나 하는 마음이요.
먼저 한 가지만 정리하고 가겠습니다. 물이 위에서 아래로 흐른다는 사실만으로 윗집 책임이 되지는 않습니다. 법원도 같은 이야기를 했습니다. 아래층 천장에 물이 비쳤다면 원인은 윗집 안쪽일 수도 있고, 벽이나 바닥 속에 묻힌 공용 배관일 수도 있고, 건물 바깥벽에서 스며든 빗물일 수도 있거든요. 원인이 어디냐에 따라 돈을 낼 사람이 완전히 달라집니다.
게다가 우리나라 집은 꽤 오래됐습니다. 지은 지 20년이 넘은 집이 56.0%, 30년이 넘은 집이 30.6%거든요(2025년 인구주택총조사). 배관이 오래될수록 안쪽이 삭아서 어디서 샜는지 눈으로 가리기가 더 어려워집니다.
그래서 순서가 중요합니다. 원인을 가리기 전에 먼저 사과하고 수리를 약속하면, 나중에 원인이 다른 곳으로 밝혀져도 그 약속이 발목을 잡습니다. 이 글에서는 원인을 어떻게 가리는지, 내 책임이 맞다면 어디까지 물어줘야 하는지, 보험으로 되는 부분은 어디까지인지, 요구가 지나칠 때 어떤 절차를 쓸 수 있는지를 순서대로 정리했습니다.
AI 요약
- 아래층 누수가 곧 윗집 책임은 아닙니다. 흠이 어느 집 안쪽에 있는지 건물이 함께 쓰는 부분에 있는지 분명하지 않으면 법은 일단 함께 쓰는 부분에 있는 것으로 봅니다(집합건물법 제6조). 윗집 탓이라고 하려면 아랫집 쪽이 윗집 안쪽 문제라는 점을 보여야 합니다.
- 원인 위치가 돈 낼 사람을 정합니다. 우리 집 안쪽 설비에서 샜다면 윗집이, 벽이나 바닥 속 공용 배관이나 바깥벽에서 샜다면 건물 전체, 그러니까 집주인들이 함께 부담합니다. 위아래 층 사이 콘크리트 바닥은 윗집만의 것이 아닙니다.
- 내 책임이 맞아도 배상 범위는 고치는 데 드는 돈이 기준입니다. 새것으로 바꿔 달라거나 정신적 피해를 얹어 달라는 요구는 원칙 밖이고, 위자료는 예외적으로만 인정됩니다.
아랫집에서 물이 샌다며 배상하라고 합니다
이 상황에서 가장 먼저 하실 일은 사과가 아니라 확인입니다.
누수는 이웃 사이에서 흔하게 벌어지는 다툼입니다. 인천 부평구 갈등관리 힐링센터가 2025년 1월부터 11월까지 접수한 이웃 간 분쟁 상담에서도 누수는 층간소음 다음으로 많았습니다.
다만 눈여겨보실 점이 하나 있어요. 이 상담의 대부분은 조정까지 가지 않고 상담 단계에서 끝났습니다. 대화로 풀리는 사건이 훨씬 많다는 뜻이죠.
문제는 그 대화의 첫마디입니다. 아랫집이 찾아왔을 때 당황해서 “죄송합니다, 저희가 고쳐 드릴게요” 라고 말해 버리는 분이 정말 많은데요, 이 한마디가 나중에 크게 불리해집니다. 원인이 공용 배관이나 바깥벽으로 밝혀져도 상대는 “본인이 인정했다”고 주장하거든요.
지금 하실 말은 이 정도면 충분합니다. “피해 상황은 확인해 보겠습니다. 원인을 먼저 찾아보고 이야기하시죠.” 책임을 인정하지도, 거부하지도 않는 자리에 서 계시는 겁니다.
그럼 왜 원인 확인이 먼저인지, 법원이 이 문제를 어떻게 보는지부터 보겠습니다.
아래층 누수라고 해서 무조건 윗집 책임은 아닙니다
법원은 아래층 누수를 윗집 책임이라고 당연히 단정할 수 없다고 못 박았습니다.
아파트 아래층 천장에 물이 샌 사건이 있었습니다. 아랫집은 윗집이 발코니 확장공사를 해서 하중이 늘었다고 주장했고, 법원이 맡긴 전문가 조사 결과도 그런 취지로 나왔어요. 그런데도 법원은 아랫집의 청구를 받아들이지 않았습니다.
판결문의 이 문장이 핵심입니다.
“공동주택 또는 집합건물의 특수한 문제로서 누수가 윗층의 배관누수인 경우에는 별문제이지만 물이 위에서 아래로 흐르는 것은 물리적 현상임에도 불구하고 아래층의 누수는 당연히 윗층의 책임이라고 단정할 수 없는 것이다.“
이 사건에서 진짜 원인은 건물 바깥벽이었습니다. 바깥벽으로 스며든 빗물이 위층 바닥이자 아래층 천장인 콘크리트 슬래브를 타고 흘러 아래층 천장에 나타난 것이죠.
법원은 빗물이 지나간 통로가 됐다는 이유만으로 그 구조물에 흠이 있다고 단정할 수는 없다고 봤습니다. 그래서 윗집 책임은 아니라고 보았고, 바깥벽은 건물이 함께 쓰는 부분이라는 점을 전제로 판단했습니다.
다만 이 판결은 2000년에 나온 1심 판단입니다(서울지방법원 동부지원 99가단22374, 확정). 대법원 판단은 아니어서 모든 사건에 그대로 적용된다고 말하기는 어렵습니다. 그래도 “아래층이 젖었으니 윗집이 물어내라”는 요구가 법적으로 당연하지 않다는 점을 보여 주는 자료로는 충분합니다.
여기에 윗집에게 더 중요한 규정이 하나 더 있습니다. 아파트나 오피스텔처럼 한 건물을 여러 명이 나눠 갖는 건물을 법에서는 집합건물이라고 부르는데요, 이 건물에는 이런 규정이 적용됩니다. 흠이 어느 집 안쪽에 있는지 건물이 함께 쓰는 부분에 있는지 분명하지 않으면, 법은 일단 함께 쓰는 부분에 있는 것으로 봅니다(집합건물법 제6조).
이 규정의 의미는 생각보다 큽니다. 원인이 안갯속일 때 그 불리함을 윗집이 떠안는 게 아니라는 뜻이거든요. 아랫집이 윗집에게 돈을 받으려면, 그쪽에서 윗집 안쪽에 문제가 있었다는 점을 보여야 합니다. 윗집이 “우리 집은 멀쩡하다”는 걸 증명해야 하는 구조가 아닙니다.
그렇다면 어디에서 새면 누가 내는지, 갈래를 나눠서 보겠습니다.
물이 어디서 새는지에 따라 낼 사람이 달라집니다
우리 집 안쪽에서 샜으면 윗집이, 벽이나 바닥 속 공용 배관이나 바깥벽에서 샜으면 건물 전체가 부담합니다.
기준은 단순합니다. 나만 쓰는 공간과 설비인지, 아니면 여러 집이 함께 쓰는 부분인지를 보는 것이죠. 우리 집 화장실 바닥 방수층, 세면대와 싱크대에 연결된 배관, 세탁기 호스처럼 우리 집 안에서 우리만 쓰는 것들은 앞쪽에 들어갑니다. 반대로 세대마다 지나가는 수직 배관, 바깥벽, 옥상은 뒤쪽입니다.
| 물이 새는 곳 | 누가 물어주나 | 참고 |
|---|---|---|
| 우리 집 화장실 방수층, 우리 집만 쓰는 배관, 세탁기 연결부 | 윗집(살고 있는 사람이 먼저, 관리를 게을리하지 않았다면 소유자) | 민법 제758조 |
| 벽이나 바닥 속에 묻혀 여러 집이 함께 쓰는 배관 | 관리단(그 건물 집주인 전체가 구성원인 단체) | 집합건물법 제6조·제23조 |
| 건물 바깥벽, 옥상에서 스며든 빗물 | 관리단(아파트에서는 입주자대표회의가 맡기도 합니다) | 집합건물법 제2조 제4호·제6조 |
| 위아래 층 사이 콘크리트 바닥 자체 | 윗집만의 것이 아님, 함께 쓰는 부분으로 봄 | 대법원 2017다227103 |
| 원인을 끝내 알 수 없음 | 일단 함께 쓰는 부분으로 추정 | 집합건물법 제6조 |
관리단과 입주자대표회의를 헷갈리시는 분이 많은데요. 관리단은 그 건물 집주인 전체가 자동으로 구성원이 되는 단체이고, 입주자대표회의는 아파트 같은 공동주택에서 동별로 뽑은 대표들이 꾸리는 회의체입니다. 관리사무소는 이들의 결정을 실제로 집행하는 곳이고요.
표는 일반적인 갈래일 뿐이라는 점도 알아 두세요. 어디까지를 함께 쓰는 부분으로 볼지는 그 건물의 관리규약에 따라 달라질 수 있습니다. 우리 건물 규약에 배관이나 방수층이 어떻게 적혀 있는지 한 번 확인해 보시는 게 좋아요.
표에서 헷갈리기 쉬운 두 줄은 조금 더 풀어 드릴게요.
여러 집이 함께 쓰는 배관에서 샜다면 상대는 윗집이 아니라 관리단입니다. 집합건물 지하 천장의 공용 배관이 터져 점포가 침수된 사건이 있었습니다.
대법원은 한 건물을 여러 집으로 나눠 각자 소유하는 관계가 생기면 따로 모임을 만들지 않아도 집주인 전체가 구성원인 관리단이 그 자체로 성립한다고 보고, 원심 판단을 깨고 다시 재판하라고 돌려보냈습니다(대법원 2024다291522). “우리 건물엔 관리단이 없다”는 말은 통하지 않는다는 뜻이죠.
위아래 층을 나누는 콘크리트 바닥도 윗집 것이 아닙니다. 1층 천장이자 2층 바닥인 슬래브에 묻힌 상수도 배관이 부식돼 1층이 침수된 사건에서, 대법원은 그 슬래브가 “특정한 층에 배타적으로 귀속된 것이 아니라 건물 전체에 공동으로 제공되거나 인접한 층들에 공동으로 제공·사용되는 부분”이라고 판단했습니다(대법원 2017다227103).
다만 같은 판결에는 윗집에게 불리한 이야기도 함께 들어 있으니 정직하게 말씀드릴게요. 이 판결은 건물이나 설비에 흠이 있다는 것을 “그 용도에 맞게 보통 갖춰야 할 안전성이 없는 상태”로 봤습니다. 예를 들어 화장실 방수층이 갈라져 물이 새면, 그 화장실은 보통 갖춰야 할 상태가 아니라고 봅니다.
그러면서 그 흠이 사고를 일으킨 여러 원인 가운데 하나이기만 해도, 그 손해는 흠 때문에 생긴 것으로 본다고 했고요. 오래된 공용 배관과 우리 집 방수층이 함께 작용해 물이 샜다면, 우리 집 쪽 문제가 유일한 원인이 아니어도 책임을 질 수 있다는 뜻입니다.
원인이 이렇게 갈리기 때문에, 확인 전에 움직이면 손해를 봅니다.
원인을 밝히기 전에 하지 말아야 할 세 가지
인정하지 말고, 기록하고, 반드시 입회하세요.
첫째, 섣불리 인정하거나 수리를 약속하지 마세요. 미안한 마음에 “저희가 다 해 드릴게요”라고 말하거나 문자로 보내면 그 기록이 남습니다. 나중에 원인이 공용 배관으로 밝혀져도 상대는 그 문자를 근거로 약속 이행을 요구하고요. 배상하지 않겠다고 맞설 필요도 없습니다. “원인이 확인되면 제 몫은 책임지겠습니다” 정도가 안전한 표현이에요.
둘째, 오늘 날짜로 사진을 남기세요. 우리 집 화장실, 주방, 베란다 바닥과 천장, 세탁기 주변을 날짜가 찍히게 찍어 두세요. 아랫집 피해 부위도 함께 보시고 촬영해 두시면 좋습니다. 나중에 “원래 있던 얼룩”과 “이번에 생긴 피해”가 다투어질 때 이 사진이 기준이 됩니다. 아랫집에 다녀온 날짜, 관리사무소에 연락한 날짜, 상대가 요구한 내용도 메모로 남겨 두세요.
셋째, 누수 탐지에는 반드시 입회하세요. 아랫집이나 관리사무소가 부른 업체가 혼자 들어와 조사하고 “윗집 문제”라는 결론만 통보하는 경우가 있습니다. 그 자리에 없었으면 어떤 방법으로 어디를 확인했는지 알 수 없고, 나중에 다투기도 어려워집니다. 조사 일정을 미리 알려 달라고 요청하시고, 조사 과정과 결과를 영상이나 사진으로 남기세요. 가능하면 결과가 적힌 서면을 받으시고요.
여기에 하나 더 붙이면, 견적은 두 곳 이상에서 받아 비교하세요. 탐지비와 수리비는 업체와 공법에 따라 차이가 큽니다. 상대가 가져온 견적서 한 장을 그대로 받아들이기 전에, 같은 범위로 다른 업체 견적을 받아 비교해 보세요.
탐지비를 누가 낼지도 조사 전에 정해 두시는 게 좋습니다. 원인이 나온 쪽이 부담하는 것이 원칙인데요, 막상 결과가 나오면 이 돈부터 다투게 되거든요. “원인이 확인된 쪽에서 탐지비를 부담하기로 한다”는 정도를 문자로 주고받아 두면 뒤탈이 줄어듭니다.
이렇게 해서 원인이 정말 우리 집 안쪽으로 확인됐다면, 그다음 질문은 금액이죠.
내 책임이 맞다면 어디까지 물어줘야 하나요
기준은 고치는 데 드는 돈입니다.
대법원은 남의 물건이 망가졌을 때 물어줄 돈을 이렇게 정리했습니다. 고칠 수 있으면 그 수리비, 고칠 수 없으면 값이 떨어진 만큼, 고친 뒤에도 흠이 남으면 수리비에 남은 값의 감소분을 더한 금액입니다(대법원 2016다245197).
이 기준을 알고 계시면 요구를 걸러 낼 수 있습니다.
- 도배와 장판을 새로 하는 비용 : 젖은 부위를 원래 상태로 되돌리는 범위가 기준입니다. 집 전체를 새로 해 달라는 요구는 그 범위를 넘습니다.
- 젖어서 못 쓰게 된 가구와 가전 : 고칠 수 있으면 수리비, 못 고치면 값의 감소분입니다. 10년 쓴 장롱이라면 새 장롱값이 아니라, 쓴 기간만큼 값이 떨어진 상태를 기준으로 봅니다.
- 집값이 떨어졌다는 주장 : 수리로 회복되는 부분이라면 원칙 밖입니다. 고쳐도 남는 흠이 있다는 점을 상대가 보여야 합니다.
정신적 피해를 얹어 달라는 요구도 원칙적으로는 받아들여지지 않습니다. 대법원은 재산에 손해가 생긴 경우, 그 손해를 배상받는 것만으로는 회복되지 않는 정신적 고통이 있었고 상대방이 그런 사정을 알았거나 알 수 있었다는 점이 인정돼야 위자료를 따로 줄 수 있다고 봅니다. 재산상 손해액을 확정할 수 있는데도 위자료라는 이름으로 사실상 재산 손해를 메우려는 것은 허용되지 않는다고도 했고요(대법원 2007다18959).
쉽게 말하면 이렇습니다. 수리비를 제대로 물어주면 그로써 정신적 고통도 회복된 것으로 봅니다. 위자료는 예외이고, 그 예외에 해당한다는 점은 아랫집이 보여야 합니다.
한 가지 더 있습니다. 피해를 입은 쪽도 손해가 더 커지지 않게 할 몫이 있다는 게 법원의 시각입니다.
누수와 결로, 그러니까 따뜻한 공기가 찬 벽에 닿아 물방울이 맺히는 현상 때문에 곰팡이가 생겨 가구와 옷이 상한 사건이 있었습니다. 법원은 피해를 안 쪽이 제때 알리지 않아 커진 손해까지 배상할 것은 아니라고 보고, 책장과 옷장, 가방에 대한 청구를 받아들이지 않았습니다(서울중앙지방법원 2014나13609, 확정).
다만 이 사건은 집주인과 세입자 사이의 임대차 사건입니다. 세대 사이 누수에 그대로 적용되지는 않아요.
그래도 아랫집이 물이 새는 걸 알고도 몇 달 방치해 피해를 키웠다면 그 부분은 다퉈 볼 여지가 있다는 점은 기억해 두실 만합니다.
금액 이야기가 나왔으니 보험을 볼 차례입니다.
보험으로 처리되는 부분과 안 되는 부분
일상생활배상책임 특약에 가입해 두셨다면, 아랫집이 입은 피해는 보험으로 되고 우리 집 수리비는 안 됩니다.
일상생활배상책임보험이라는 특약이 있습니다. 자동차보험이나 실손보험, 화재보험에 특약으로 붙어 있는 경우가 많아서, 본인이 가입해 둔 줄 모르고 그냥 지나치기 쉽습니다. 누수 요구를 받으셨다면 오늘 가입한 보험 증권을 전부 꺼내 이 특약이 있는지부터 확인해 보세요.
경계는 이렇습니다.
- 보상되는 것 : 내가 남에게 입힌 피해입니다. 아랫집 천장과 벽 도배, 젖은 가구처럼 타인의 손해가 여기에 들어갑니다.
- 보상되지 않는 것 : 내 집 피해입니다. 터진 배관을 고치는 비용, 우리 집 화장실 방수 공사비처럼 내 재산에 든 돈은 이 보험으로 처리되지 않습니다.
여기서 자주 오해가 생깁니다. “보험 있으니 다 해결된다”고 생각하고 계셨다가, 정작 우리 집 수리비는 본인 돈으로 내야 한다는 걸 뒤늦게 아시는 경우죠.
또 하나, 여러 개 가입해 두었다고 중복으로 받지는 못합니다. 실제 손해액 한도 안에서 보험사들이 비례해 나눠 부담합니다. 부부가 각자 가입했거나 자동차보험과 화재보험에 각각 붙어 있어도 두 배로 나오지 않는다는 뜻이에요(금융감독원 안내 자료).
그리고 내가 가입한 보험사가 아랫집에 보험금을 지급하고 나면, 그 손해를 실제로 일으킨 다른 쪽을 상대로 지급한 금액만큼 대신 청구할 수 있습니다(상법 제682조). 예를 들어 원인이 공용 배관이었다면 관리단 쪽으로 청구가 갑니다.
여기서 안심하셔도 되는 점이 하나 있어요. 내 보험사가 나에게 그 돈을 도로 받아 가지는 않습니다. 이 보험에서 나는 보호를 받는 사람이거든요. 내 보험사는 나를 상대로 이 청구를 할 수 없습니다.
이 구조가 어떻게 작동하고 통지를 받았을 때 무엇을 확인해야 하는지는 보험사가 대신 물어준 뒤 청구해 올 때에 정리해 두었습니다.
보험으로도 정리가 안 되고 아랫집 요구가 계속 커진다면, 그때는 절차를 쓰셔야 합니다.
아랫집 요구가 지나칠 때 밟을 수 있는 절차
협의, 조정, 소송 순서로 갑니다. 처음부터 소송으로 가실 필요는 없어요.
첫째는 협의입니다. 원인 조사 결과와 견적서를 놓고 범위를 맞추는 단계인데요, 여기서 중요한 건 말이 아니라 서면입니다. 무엇을 인정하고 무엇은 다투는지, 어느 금액까지 부담할 의사가 있는지를 문자나 메일로 정리해 보내 두세요. 나중에 “성의를 보이지 않았다”는 평가를 막아 줍니다.
둘째는 조정입니다. 여기서 창구를 헷갈리시는 분이 많은데, 두 곳을 함께 알아 두셔야 합니다.
- 집합건물분쟁조정위원회 : 시·도에 설치돼 있습니다. 건물에 흠이 있는지, 함께 쓰는 부분을 어떻게 고치고 관리할지를 두고 다툴 때, 한쪽이 신청하면 양쪽 이야기를 듣고 조정안을 내 줍니다(집합건물법 제52조의2). 세대와 세대 사이 누수, 공용 배관이 원인인 사건은 이쪽이 맞는 경우가 많습니다.
- 공동주택관리 분쟁조정위원회 : 아파트에서 함께 쓰는 부분을 고치고 관리하는 문제, 층간소음 같은 문제를 다룹니다(공동주택관리법 제71조 제2항). 관리사무소나 입주자대표회의와 얽힌 문제라면 이쪽을 함께 검토하실 만합니다.
두 위원회의 대상이 완전히 겹치지는 않습니다. 내 사건이 집과 집 사이의 배상 문제인지, 건물을 관리하는 쪽의 관리 문제인지에 따라 맞는 창구가 달라지거든요. 신청 전에 각 위원회에 사건 내용을 설명하고 대상이 되는지 확인해 보시는 편이 빠릅니다.
셋째는 소송입니다. 청구 금액이 3,000만 원 이하면 소액사건으로 진행되는데, 절차가 비교적 간단합니다. 법원행정처 『2025 사법연감』에 따르면 2024년 소액사건은 507,804건이 접수됐고 평균 처리기간은 134.1일이었습니다. 같은 해 판사 한 명이 맡는 민사 사건은 평균 222.1일, 판사 세 명이 함께 맡는 큰 민사 사건은 1심에만 437.3일이 걸렸고요.
이 134.1일은 소액사건 전체의 평균이고 누수 사건만 따로 집계한 수치가 아닙니다. 법원이 전문가에게 원인 조사를 맡겨야 하는 사건이라면 더 길어질 수 있어요. 그래도 “소송까지 가면 몇 년 걸린다”는 막연한 두려움 때문에 부당한 금액을 받아들이실 필요는 없다는 점은 분명합니다. 변호사를 선임할 경우 비용이 어떻게 구성되는지는 공사대금 사건으로 본 변호사 선임 비용의 구조에서 확인하실 수 있습니다.
절차 이야기가 나왔으니 시간 문제도 짚고 가겠습니다.
아랫집은 언제까지 청구할 수 있나요
피해를 입은 쪽이 손해와 가해자를 안 날부터 3년, 사고가 난 날부터 10년입니다.
법은 이 두 기간 중 어느 하나라도 지나면 배상을 청구할 수 없다고 정해 두었습니다(민법 제766조). 아랫집이 “천장에 물이 샜고 윗집 때문”이라는 걸 알게 된 날부터 3년 안에 청구하지 않으면 그 권리는 사라지고, 안 날과 무관하게 사고일부터 10년이 지나도 마찬가지입니다.
그런데 누수 사건에서는 이 계산이 단순하지 않습니다. 물이 한 번 새고 끝난 게 아니라 계속 새고 있다면, 언제부터 시간을 세야 하는지가 문제가 되거든요.
물이 이어서 새는 동안에는 손해도 계속 새로 생긴다고 보아 시점을 나눠 따지기도 하는데, 사안에 따라 달리 볼 수 있습니다. 그래서 “3년 지났으니 안심”이라고 단정하기는 어렵습니다. 날짜 계산이 걸린 사건이라면 자료를 갖춰 변호사와 한 번 확인해 보세요.
실무에서 이 기간이 문제가 되는 장면은 두 가지입니다.
- 아랫집이 오래 참다가 갑자기 청구할 때 : 언제부터 알고 있었는지가 쟁점이 됩니다. 관리사무소 민원 기록, 예전 문자, 수리 견적서 날짜가 판단 자료가 됩니다.
- 내가 이사 오기 전부터 새고 있었을 때 : 언제부터 샜는지, 그 시점에 소유자가 누구였는지를 가려야 합니다. 전 소유자와 관리사무소의 기록을 확보하시는 게 먼저입니다.
기간을 다투실 생각이라면 기록을 먼저 모으셔야 합니다. 결국 이 사건의 승패는 서류에서 갈립니다.
오늘 할 일의 순서
오늘 하실 일은 딱 네 가지입니다. 인정하지 않기, 기록하기, 원인 조사에 입회하기, 보험 확인하기.
💡 오늘 바로 확인할 체크리스트
1. 말조심 : “저희가 고쳐 드릴게요”라고 말하거나 문자로 보내지 마세요. “원인이 확인되면 제 몫은 책임지겠습니다”로 충분합니다.
2. 사진과 메모 : 오늘 날짜로 우리 집 화장실·주방·베란다와 아랫집 피해 부위를 촬영하세요. 연락 날짜와 요구 내용도 함께 적어 두세요.
3. 관리사무소에 서면 요청 : 공용 배관과 바깥벽 상태를 점검해 달라고 문서나 문자로 요청하고, 답변을 받아 두세요.
4. 탐지 입회 : 조사 일정을 미리 알려 달라고 요청하고 반드시 함께 보세요. 결과는 서면으로 받으세요.
5. 보험 확인 : 가입한 모든 보험 증권에서 일상생활배상책임 특약이 있는지 확인하고, 있으면 사고 접수부터 하세요.
6. 견적 두 곳 : 상대가 가져온 견적서 한 장으로 금액을 정하지 마시고, 같은 범위로 다른 업체 견적을 받아 비교하세요.
7. 피해 키우지 않기 : 원인으로 의심되는 곳은 당분간 사용을 줄이고, 필요하면 그쪽 밸브를 잠가 두세요. 물이 계속 새는 동안에는 물어줄 금액도 같이 커집니다.
이 순서를 지키면 대부분의 사건은 감정 싸움까지 가지 않고 정리됩니다. 반대로 순서를 건너뛰고 먼저 돈 이야기를 시작하면, 원인도 범위도 확정되지 않은 채 금액만 오르내리다 결국 소송으로 갑니다.
💡 법무법인 최선 한마디
누수 상담에서 가장 안타까운 경우는 원인이 공용 배관으로 밝혀진 사건인데도 윗집이 이미 수리를 약속해 버린 상태로 오시는 때입니다. 물이 위에서 아래로 흐른다는 사실만으로 책임이 정해지지 않는다는 점, 그리고 원인이 불분명하면 법이 일단 공용 부분을 먼저 본다는 점을 알고 계셨다면 하지 않았을 약속이거든요.
내 책임이 맞는 부분은 빠르게 정리하되, 내 책임이 아닌 부분까지 떠안지는 마세요. 그 경계를 가르는 것은 원인 조사 결과와 기록입니다.
저희는 세대 사이 누수와 건물이 함께 쓰는 부분에서 시작된 누수 손해배상 사건에서 원인 위치와 책임 범위를 가리고, 조정과 소송 절차를 대리하고 있습니다. 방문이 어려우시면 비대면 상담도 가능합니다.
어떤 기준으로 변호사를 고를지는 경험 많은 변호사가 필요한 이유와 선임 전 확인할 기준에 정리해 두었습니다.
자주 하는 질문
우리 집에 세입자가 살고 있는데 누가 물어주나요?
먼저는 그 집을 실제로 쓰고 있는 사람, 즉 세입자입니다.
법은 건물이나 설비에 흠이 있어 남에게 피해를 주면 그곳을 실제로 점유해 쓰고 있는 사람이 먼저 배상하도록 정해 두었습니다. 다만 그 사람이 피해를 막기 위한 주의를 게을리하지 않았다면, 그때는 소유자가 물어야 합니다(민법 제758조 제1항).
여기서 소유자에게 불리한 부분이 하나 있습니다. 소유자는 “나는 몰랐다”는 이유로 책임을 벗어나지 못합니다. 세입자가 관리를 제대로 했다면 결국 집주인에게 돌아온다고 보시는 게 현실적입니다.
대신 진짜 원인을 만든 사람이 따로 있다면 그 사람에게 되받을 수 있습니다(같은 조 제3항). 예를 들어 앞서 한 수리 공사가 부실해서 샌 것이라면 그 공사를 한 업체를 상대로 청구할 수 있습니다.
제가 이사 오기 전부터 새던 것 같은데요?
언제부터 샜는지를 가리는 것이 이 사건의 핵심이 됩니다.
내가 소유자가 되기 전에 이미 흠이 있었고 그때 피해가 생겼다면, 그 시기의 책임은 전 소유자 쪽에서 따져야 할 문제입니다. 반대로 흠은 전부터 있었지만 피해가 내가 소유한 뒤에 생겼다면 이야기가 달라지고요.
그래서 먼저 하실 일은 기록 확보입니다. 관리사무소의 민원 접수 이력, 이전에 수리한 내역, 전 소유자나 중개사무소에 남은 자료를 모으세요. 집을 판 사람이 물이 새는 걸 알고도 알리지 않았다면, 그쪽과 따로 정리할 문제가 남습니다. 계약 당시 주고받은 서류와 대화 기록도 함께 챙겨 두세요.
누수 시점은 앞서 본 3년, 10년 계산과도 바로 이어집니다. 날짜가 적힌 자료일수록 값이 큽니다.
관리사무소가 공용배관이 아니라며 손을 뗍니다
원인이 분명하지 않다면 법은 일단 함께 쓰는 부분에 흠이 있는 것으로 봅니다.
관리사무소가 “공용이 아니다”라고 말하려면 그 근거를 내놓아야 합니다. 어떤 방법으로 무엇을 점검했고 왜 세대 안쪽 문제라고 판단했는지를 서면으로 요청해 보세요. 구두로만 손을 떼는 경우와 서면으로 답하는 경우는 무게가 다릅니다.
함께 쓰는 부분을 관리하는 데 드는 돈은, 규약에 달리 정해 두지 않았다면 집주인들이 각자 가진 몫만큼 나눠 냅니다(집합건물법 제17조). 공용 부분이 원인이라면 윗집 혼자 떠안을 문제가 아니라는 뜻이죠.
그래도 관리하는 쪽이 움직이지 않으면 앞에서 본 집합건물분쟁조정위원회나 공동주택관리 분쟁조정위원회에 신청을 검토하실 수 있습니다. 내 사건이 어느 위원회의 대상인지 먼저 확인하고 신청하세요.
아랫집이 우리 집에 못 들어오게 하거나 수리를 미룹니다
통보와 요청을 전부 기록으로 남기세요.
원인을 확인하려면 양쪽 집을 다 봐야 하는데, 아랫집이 출입을 거부하거나 수리 일정을 계속 미루는 경우가 있습니다. 이럴 때는 언제 어떤 방법으로 협조를 요청했고 상대가 무엇이라고 답했는지를 문자로, 또는 보낸 날짜와 내용이 우체국에 기록으로 남는 내용증명 우편으로 남겨 두세요.
법원은 피해를 입은 쪽에게도 손해가 더 커지지 않게 할 몫이 있다고 봅니다. 앞서 본 곰팡이 피해 사건에서도 제때 알리지 않아 커진 손해까지 배상할 것은 아니라고 판단했고요(서울중앙지방법원 2014나13609). 다만 그 사건은 집주인과 세입자 사이의 임대차 사건이라 세대 간 누수에 그대로 적용되지는 않습니다.
그래도 방향은 같습니다. 내가 고치려 했는데 상대가 막아서 피해가 커졌다면, 그 부분까지 전부 물어줄 이유는 없다고 다퉈 볼 수 있습니다. 그 주장을 받쳐 주는 것이 날짜가 남은 기록입니다.
보험으로 처리하면 보험료가 오르나요?
오른다고도 안 오른다고도 단정해서 말씀드리기 어렵습니다.
보험료 조정은 회사와 상품, 갱신 조건마다 다르거든요. 그러니 접수 전에 가입한 보험사에 직접 물어보세요. 이번 사고를 접수하면 갱신 때 어떤 영향이 있는지, 자기부담금(보험금을 받기 전에 내가 먼저 부담하는 금액)은 얼마인지를 확인하신 뒤 결정하시면 됩니다.
한 가지 알아 두실 구조가 있습니다. 내가 가입한 보험사가 아랫집에 돈을 지급하면, 그 손해를 실제로 일으킨 다른 쪽에 그 금액을 대신 청구할 수 있습니다. 원인이 공용 배관이었다면 관리단 쪽으로 청구가 가는 식이죠. 이때 내 보험사가 나에게 그 돈을 도로 받아 가지는 않습니다.
반대 방향은 따로 있습니다. 아랫집이 자기가 가입한 보험으로 먼저 피해를 복구했다면, 아랫집이 가입한 보험사가 원인 제공자로 지목된 나에게 청구를 해 올 수 있습니다.
이 청구를 받았을 때 무엇부터 확인해야 하는지는 보험사가 대신 물어준 뒤 청구해 올 때에 정리해 두었습니다.
참고자료
- 국가법령정보센터｜민법 제758조(공작물등의 점유자, 소유자의 책임), 설치·보존의 하자로 남에게 손해를 입힌 경우 점유자가 1차 책임을 지고 점유자가 주의를 게을리하지 않았으면 소유자가 책임지며, 손해의 원인에 책임 있는 자에게 구상할 수 있음 (2026-09-11 확인)
- 국가법령정보센터｜민법 제766조(손해배상청구권의 소멸시효), 손해와 가해자를 안 날부터 3년, 불법행위를 한 날부터 10년 (2026-09-11 확인)
- 국가법령정보센터｜상법 제682조(제3자에 대한 보험대위), 손해가 제3자의 행위로 생긴 경우 보험금을 지급한 보험자는 지급한 금액의 한도에서 그 제3자에 대한 보험계약자·피보험자의 권리를 취득함 (2026-09-11 확인)
- 국가법령정보센터｜집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제2조 제4호, 공용부분은 전유부분 외의 건물부분, 전유부분에 속하지 아니하는 건물의 부속물 등을 말함 (2026-09-11 확인)
- 국가법령정보센터｜집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제6조(건물의 설치·보존상의 흠 추정), 1동의 건물의 설치·보존의 흠으로 손해를 입힌 경우 그 흠은 공용부분에 존재하는 것으로 추정 (2026-09-11 확인)
- 국가법령정보센터｜집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제17조, 공용부분의 관리비용은 규약에 달리 정한 바가 없으면 지분 비율에 따라 부담 (2026-09-11 확인)
- 국가법령정보센터｜집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제23조, 구분소유 관계가 성립되면 구분소유자 전원을 구성원으로 하는 관리단이 설립됨 (2026-09-11 확인)
- 국가법령정보센터｜집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제52조의2, 시·도에 집합건물분쟁조정위원회를 두고 건물 하자, 공용부분의 보존·관리 또는 변경에 관한 분쟁 등을 심의·조정 (2026-09-11 확인)
- 국가법령정보센터｜공동주택관리법 제71조 제2항, 공동주택관리 분쟁조정위원회의 심의·조정 대상으로 공용부분에 한정한 유지·보수·개량 등에 관한 사항(제4호)과 층간소음(제6호)을 규정 (2026-09-11 확인)
- 서울지방법원 동부지원｜2000. 2. 17. 선고 99가단22374 판결(확정), 바깥벽으로 스며든 빗물이 슬래브를 타고 아래층 천장에 나타난 사안에서 윗층 전유부분의 하자로 볼 수 없다며 청구 기각, “아래층의 누수는 당연히 윗층의 책임이라고 단정할 수 없다”고 판시. 대법원 판단이 아닌 오래된 1심 판결임 (2026-09-11 확인)
- 대법원｜2025. 1. 9. 선고 2024다291522 판결, 지하 천장의 공용배관 파열로 점포가 침수된 사안에서 구분소유 관계가 성립하면 별도 조정행위 없이 관리단이 당연히 설립된다는 법리를 확인하고 원심을 파기환송 (2026-09-11 확인)
- 대법원｜2017. 8. 29. 선고 2017다227103 판결, 1층 천장이자 2층 바닥인 슬래브는 특정 층에 배타적으로 귀속되지 않고 공동으로 제공·사용되는 부분이며, 하자가 사고의 공동원인 중 하나이기만 해도 그 손해는 하자로 인한 것으로 봄 (2026-09-11 확인)
- 대법원｜2017. 6. 29. 선고 2016다245197 판결(참조 대법원 2017. 5. 17. 선고 2016다248806 판결), 물건 훼손 시 통상의 손해액은 수리가 가능하면 수리비, 불가능하면 교환가치 감소액, 수리 후 남은 부분이 있으면 수리비와 감소액 (2026-09-11 확인)
- 대법원｜2007. 12. 13. 선고 2007다18959 판결(참조 대법원 1994. 12. 13. 선고 93다59779 판결, 대법원 2004. 11. 12. 선고 2002다53865 판결), 재산적 손해 배상만으로 회복되지 않는 정신적 고통과 상대방의 인식이 인정되어야 위자료를 별도로 인정할 수 있고, 재산상 손해액 확정이 가능한데 위자료 명목으로 이를 전보하는 것은 허용되지 않음 (2026-09-11 확인)
- 서울중앙지방법원｜2014. 6. 20. 선고 2014나13609 판결(확정), 누수·결로로 인한 곰팡이 피해 사안에서 피해를 안 쪽이 제때 알리지 않아 확대된 손해는 배상 대상이 아니라고 보아 가구·의류 청구와 위자료 청구를 기각. 임대차 사건이므로 세대 간 누수에 그대로 적용되지는 않음 (2026-09-11 확인)
- 연합뉴스TV｜이웃 간 분쟁 상담 집계 보도(2025. 12. 21.)(다음 재게재본), 인천 부평구 갈등관리 힐링센터가 집계한 2025년 1~11월 상담 총 268건 중 층간소음 159건(59.3%), 누수 32건(11.9%), 반려동물 22건, 쓰레기 19건, 기타 19건, 흡연 11건, 주차 6건. 주거 형태는 아파트 144건, 다세대 71건, 오피스텔 35건, 단독 5건. 상담 종결 248건(92.5%), 조정 회부 20건(7.5%). 부평구 한 곳의 상담 통계로 전국 비율이 아니며, 구청 보도자료가 아니라 센터에 확인해 보도된 집계임 (2026-09-11 확인)
- 국가데이터처｜2025년 인구주택총조사 등록센서스 방식 결과(기준일 2025년 11월 1일, 2026년 7월 28일 발표), 총 주택 2,018만 호 중 건축 30년 이상 30.6%, 20년 이상 56.0%, 아파트 1,329만 호 중 20년 이상 49.9%, 30년 이상 22.2%. 노후도와 누수 발생률의 인과관계를 보여 주는 자료는 아님 (2026-09-11 확인)
- 법원행정처｜『2025 사법연감』(2025년 9월 발간, 2024년 기준), 소액사건 접수 507,804건에 평균 처리기간 134.1일, 민사 단독 222.1일, 민사합의 1심 437.3일. 소액사건(소가 3,000만 원 이하) 전체 평균이며 누수 사건만 따로 집계한 수치가 아님 (2026-09-11 확인)
- 금융감독원｜「금융꿀팁 153 · 일상생활배상책임보험 가입시 알아야 할 유익정보 및 분쟁사례」(2024. 5. 29. 보도자료), 타인에게 입힌 피해는 보상되나 본인 재산 피해는 보상되지 않으며, 여러 건에 가입해도 실제 손해액 한도에서 보험사들이 비례 분담 (2026-09-11 확인)
이 글은 일반적인 정보 제공을 위해 작성한 것이며, 개별 사건에 대한 법률 자문이 아닙니다. 누수 사건은 물이 새는 원인이 어디에 있는지, 건물 구조와 관리규약이 어떻게 되어 있는지, 어떤 보험에 가입되어 있는지에 따라 결론이 크게 달라집니다. 구체적인 사안은 자료를 갖추어 변호사와 상담하시기 바랍니다.
※ 본 글은 일반적인 법률정보 제공을 목적으로 작성된 자료이며, 개별 사건에 대한 법률자문이나 사건 결과 보장을 의미하지 않습니다. 법령·판례 및 사실관계에 따라 적용 결과가 달라질 수 있으므로 구체적인 사안은 변호사 등 전문가와 상담해 확인하시기 바랍니다. 이 글의 열람 또는 문의만으로는 위임계약 체결 전까지 변호사와 의뢰인 관계가 성립하지 않습니다.