“사정이 생겨 계약기간 중간에 나가야 하는데 집주인이 안 된대요.”
“그럼 계약서에 적힌 종료일에는 보증금을 꼭 받을 수 있나요?”
이사를 앞둔 세입자분들이 자주 하시는 말씀입니다.
답부터 드리면, 첫 계약기간 중이라면 집주인이 동의하지 않는 한 계약서의 종료일에 보증금을 돌려받습니다. 그 종료일을 근거로 반환을 요청하려면 종료일 2개월 전까지 계약을 이어 가지 않겠다고 알려 두는 것이 안전합니다.
AI 요약
- 종료일 2개월 전까지 계약을 이어 가지 않겠다고 알려 두십시오. 알리지 않아 계약이 연장되면 해지 통지 후 3개월을 기다려야 합니다.
- 계약서에 중도해지 조항이 있는지 먼저 확인하십시오. 있으면 첫 계약기간 중에도 통지로 끝낼 수 있습니다.
- 보증금을 받기 전에 먼저 이사해야 한다면, 계약이 끝난 뒤 임차권등기명령을 신청하고, 등기부에 임차권등기가 된 것을 확인한 다음 옮기십시오.
상황별로 계약이 끝나는 때
계약이 끝나는 때는 지금 어느 기간에 있는지와 계약서 내용에 따라 다릅니다.
| 상황 | 계약이 끝나는 때 |
|---|---|
| 첫 계약기간, 중도해지 조항 없음 | 계약서의 종료일 |
| 계약서에 중도해지 조항이 있음 | 계약서에 정한 방법과 기간. 정한 기간이 없으면 해지 통지가 도달한 날부터 1개월 뒤 |
| 자동으로 연장된 경우(묵시적 갱신) | 해지 통지가 집주인에게 도달한 날부터 3개월 뒤 |
| 갱신요구로 연장된 경우 | 해지 통지가 집주인에게 도달한 날부터 3개월 뒤 |
첫 계약기간 중이라면
계약서에 중도해지 조항이 없으면 세입자 혼자서는 계약을 앞당겨 끝낼 수 없습니다(「민법」 제636조). 새 세입자를 구하거나 사정을 설명하더라도, 집주인이 합의해 주지 않으면 계약은 종료일까지 이어집니다. 다만 집주인이 수리해 주지 않아 살 수 없는 경우처럼 집주인 쪽에 책임이 있는 사정이 있으면 결론이 달라질 수 있습니다.
종료일에 끝내려면 알리는 시점을 지켜야 합니다. 집주인이 먼저 갱신 거절이나 조건 변경을 알려 오지 않았다면, 세입자가 종료일 2개월 전까지 알리지 않을 경우 계약은 같은 조건으로 다시 맺은 것으로 봅니다(「주택임대차보호법」 제6조 제1항). 여유를 두고 미리 알려 두십시오.
동의 없이 끝낼 수 있는 경우
계약서에 중도해지 조항이 있거나, 계약이 한 번 연장된 뒤라면 집주인 동의 없이 해지를 통지해 끝낼 수 있습니다.
- 중도해지 조항이 있는 경우 : 계약서에 해지 방법과 기간이 적혀 있으면 먼저 그 내용을 확인하십시오. 정한 기간이 없으면 집주인이 통지를 받은 날부터 1개월이 지나면 끝납니다(「민법」 제636조, 제635조 제2항 제1호).
- 자동으로 연장된 경우 : 종료일 전에 양쪽 모두 아무 말이 없어 계약이 연장됐다면, 세입자는 언제든지 해지를 통지할 수 있고 집주인이 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다(「주택임대차보호법」 제6조의2).
- 갱신요구로 연장된 경우 : 세입자가 갱신을 요구해 연장된 계약도 같은 방법으로 해지할 수 있습니다(같은 법 제6조의3 제4항). 대법원은 갱신된 기간이 시작되기 전에 해지 통지가 도달했더라도, 통지 후 3개월이 지나면 계약이 끝난다고 봅니다(대법원 2024. 1. 11. 선고 2023다258672 판결).
먼저 이사해야 한다면
보증금을 받기 전에 이사하거나 전입신고를 옮기면, 보증금을 지킬 권리를 잃을 수 있습니다. 집주인이 바뀌어도 임대차를 주장할 수 있는 권리(대항력)는 집에 살면서 주민등록을 마친 것을 요건으로 합니다(「주택임대차보호법」 제3조 제1항).
계약이 끝났더라도 보증금을 받을 때까지는 임대차관계가 이어지는 것으로 봅니다(같은 법 제4조 제2항). 보증금을 받지 못했다면 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다(같은 법 제3조의3 제1항). 임차권등기를 마치면 그 뒤에 이사하거나 주민등록을 옮겨도 이미 가진 대항력과 우선변제권을 잃지 않습니다(같은 조 제5항).
보증금 반환 소송은 전세금 반환 소송으로 보증금을 받을 수 있을까?에, 집에 하자가 있을 때의 대응은 윗집 누수, 임대차 분쟁에서 보증금과 권리를 어떻게 지킬 수 있을까?에 정리해 두었습니다.
자주 하는 질문
새 세입자를 구해 오면 집주인이 보증금을 돌려줘야 하나요?
첫 계약기간 중이라면 새 세입자가 있어도 집주인의 동의가 필요합니다. 새 세입자가 있으면 합의가 쉬워지므로, 누가 중개보수를 낼지까지 함께 정해 합의하는 편이 현실적입니다.
종료일 2개월 전 통지는 어떻게 하나요?
법은 통지 방식을 따로 정하지 않았으므로 문자나 메시지로도 할 수 있습니다(「주택임대차보호법」 제6조 제1항). 다만 집주인에게 언제 도달했는지 증명할 수 있게, 답장을 받거나 내용증명을 보내 기록을 남기십시오.
참고자료
법령
- 국가법령정보센터｜「주택임대차보호법」 제3조(대항력 등) 제1항, 제3조의3(임차권등기명령) 제1항·제5항, 제4조(임대차기간 등), 제6조(계약의 갱신), 제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지), 제6조의3(계약갱신 요구 등) (2026년 1월 2일 시행본, 2026-09-28 확인)
- 국가법령정보센터｜「민법」 제635조(기간의 약정없는 임대차의 해지통고), 제636조(기간의 약정있는 임대차의 해지통고) (2026-09-28 확인)
판례
- 대법원 2024. 1. 11. 선고 2023다258672 판결(임대차보증금등반환청구의소) — 갱신요구에 따라 임대차계약에 갱신의 효력이 발생한 경우 임차인은 언제든지 계약의 해지통지를 할 수 있고, 해지통지 후 3개월이 지나면 그 효력이 발생하며, 이는 계약해지의 통지가 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기 전에 임대인에게 도달하였더라도 마찬가지이다
이 글은 2026년 9월 28일 기준 현행 법령과 판례로 작성했습니다. 계약서의 특약 내용과 지금이 첫 계약기간인지, 연장된 기간인지에 따라 계약이 끝나는 때가 달라지므로, 계약서를 놓고 따로 확인하셔야 합니다.
※ 본 글은 일반적인 법률정보 제공을 목적으로 작성된 자료이며, 개별 사건에 대한 법률자문이나 사건 결과 보장을 의미하지 않습니다. 법령·판례 및 사실관계에 따라 적용 결과가 달라질 수 있으므로 구체적인 사안은 변호사 등 전문가와 상담해 확인하시기 바랍니다. 이 글의 열람 또는 문의만으로는 위임계약 체결 전까지 변호사와 의뢰인 관계가 성립하지 않습니다.