“등기부에 근저당권자가 은행으로 되어 있는데, 그럼 저당권설정자는 누구예요?”
“대출은 동생이 받았는데 왜 제 집이 담보로 잡혀 있죠?”
등기부등본을 처음 받아 본 의뢰인들이 자주 하시는 말씀입니다.
답부터 드리면, 저당권자는 돈을 빌려주고 담보를 잡은 쪽이고, 저당권설정자는 자기 부동산을 담보로 내놓은 쪽입니다. 주택담보대출이라면 은행이 저당권자, 집주인이 저당권설정자입니다. 헷갈리는 이유는 돈을 빌린 사람(채무자)과 집을 담보로 내놓은 사람(설정자)이 다를 수 있기 때문입니다.
AI 요약
- 저당권자는 돈을 받을 권리가 있는 쪽, 저당권설정자는 담보를 제공한 부동산 소유자입니다. 빚을 갚지 못하면 저당권자가 그 부동산을 경매에 부칠 수 있습니다.
- 설정자와 채무자는 다를 수 있습니다. 가족 대출에 자기 집을 담보로 내준 사람을 물상보증인이라고 부릅니다.
- 등기부에는 “저당권설정자” 칸이 없습니다. 을구에 근저당권자와 채무자가 적히고, 설정자는 갑구의 소유자로 확인합니다.
저당권자와 저당권설정자, 한 줄로 구분하면
“설정자”는 설정을 받은 사람이 아니라 해 준 사람입니다. 나머지는 아래 표와 같습니다.
| 구분 | 저당권자 | 저당권설정자 |
|---|---|---|
| 누구인가 | 돈을 빌려준 사람(은행 등) | 담보로 부동산을 내놓은 소유자 |
| 무엇을 하나 | 빚을 갚지 못하면 부동산을 경매에 부치고 다른 채권자보다 먼저 돈을 받음 | 담보로 내놓은 뒤에도 그 집에 살거나 쓰는 것은 그대로 |
| 빚이 모두 없어지면 | 저당권도 함께 없어짐(근저당은 다름) | 등기를 지워 달라고 할 수 있음 |
(「민법」 제356조·제363조·제369조, 말소 청구는 제214조)
저당권을 설정해도 집을 넘겨주지는 않습니다. 법은 저당권을 “점유를 이전하지 아니하고” 담보로 제공한 부동산에 대한 권리로 정하고 있기 때문입니다(민법 제356조).
설정자와 채무자가 다를 수 있습니다
돈을 빌린 사람과 집을 담보로 내놓은 사람은 같지 않아도 됩니다. 법은 담보를 제공하는 사람을 “채무자 또는 제삼자”로 정하고 있습니다(민법 제356조).
- 채무자 : 돈을 빌린 사람. 대출금을 갚을 의무가 있습니다.
- 저당권설정자 : 자기 부동산을 담보로 내놓은 사람. 채무자 본인일 수도 있고 제3자일 수도 있습니다.
- 물상보증인 : 남의 빚을 위해 자기 부동산을 담보로 내놓은 저당권설정자. 동생의 사업자금 대출에 부모 집을 담보로 제공한 경우가 여기에 해당합니다.
물상보증인이라면 세 가지를 알아 두셔야 합니다.
첫째, 채무자가 빚을 갚지 못하면 내 집이 경매로 넘어갈 수 있습니다. 저당권자가 경매를 청구할 수 있는 대상은 담보로 잡힌 부동산이고, 그 집이 누구 명의인지는 상관없습니다.
둘째, 대신 갚았다면 갚은 돈을, 경매로 집을 잃었다면 그 경매로 없어진 빚만큼을 채무자에게 청구할 수 있습니다. 이를 구상권이라고 합니다(민법 제370조, 제341조 준용).
셋째, 저당권자가 저당권으로 받아 갈 수 있는 것은 담보로 잡힌 부동산의 경매 대금까지입니다(민법 제356조·제363조). 다만 대출 때 연대보증 서류에도 서명했다면 사정이 달라지므로, 서명한 서류를 모두 확인해 보십시오.
등기부에서 누가 누구인지 찾는 법
을구의 근저당권 설정 기록에서 저당권자와 채무자를, 갑구에서 소유자를 확인합니다.
- 을구 “근저당권자” : 저당권자. 등기는 권리자를 기록하도록 되어 있고, 근저당권의 권리자가 곧 저당권자입니다(부동산등기법 제48조 제1항).
- 을구 “채무자” : 돈을 빌린 사람. 저당권 등기에는 채무자의 성명과 주소를 기록합니다(같은 법 제75조).
- 을구 “채권최고액” : 담보로 잡힌 최대 금액. 실제 빌린 돈과 다를 수 있습니다. 다음 섹션에서 설명합니다.
- 갑구 “소유자”(등기 당시) : 저당권설정자. 담보를 제공한 사람은 근저당이 등기될 당시의 소유자입니다. 그 뒤 소유자가 바뀌었을 수 있으므로 을구 접수일 무렵의 갑구 기록을 보십시오.
을구의 채무자와 갑구의 소유자 이름이 다르다면, 그 소유자는 남의 빚에 집을 담보로 내준 물상보증인이거나 저당권이 설정된 뒤에 소유권을 넘겨받은 사람일 수 있습니다. 어느 쪽인지는 을구 접수일과 갑구의 소유권 이전 날짜를 비교하면 알 수 있습니다.
근저당은 무엇이 다른가요
근저당은 담보할 금액의 최대치만 정해 두고 실제 빚은 나중에 확정하는 저당권입니다(민법 제357조 제1항). 등기부에 “근저당권설정”으로 적혀 있다면 이것입니다. 저당권자·설정자의 구분은 똑같이 적용되고, 이름 앞에 “근”이 붙을 뿐입니다.
차이는 두 가지입니다.
- 채권최고액은 빌린 돈이 아닙니다. 앞으로 생길 빚까지 담보할 수 있는 한도이고, 이자도 이 최고액 안에 포함됩니다(같은 조 제2항).
- 빚을 다 갚아도 근저당이 남을 수 있습니다. 빚이 확정되기 전에는 빚이 없어져도 근저당권에 영향이 없다고 정해져 있기 때문입니다(같은 조 제1항). 대출을 모두 갚았다면 은행에 거래를 끝내겠다고 하고 근저당 말소를 요청하십시오. 그래야 등기부에서 지워집니다.
일반 저당권은 이와 달리 담보한 빚이 없어지면 저당권도 함께 없어집니다(민법 제369조). 다만 이 경우에도 등기부에서 지우려면 말소등기를 신청해야 합니다.
자주 하는 질문
저당권이 설정된 집도 팔 수 있나요?
팔 수 있습니다. 저당권을 설정해도 소유권은 그대로 설정자에게 있습니다. 다만 집을 팔아도 저당권은 없어지지 않고, 산 사람은 저당권이 설정된 상태로 집을 넘겨받습니다. 산 사람은 담보된 빚을 저당권자에게 갚고 저당권을 없애 달라고 청구할 수 있습니다(민법 제364조).
전세권자·질권자도 같은 방식으로 읽나요?
같습니다. “~권자”는 그 권리를 가진 사람, “~권설정자”는 그 권리를 설정해 준 사람입니다. 전세권은 등기해야 생기므로(민법 제186조·제303조), 전세권 등기를 한 세입자가 전세권자이고 집주인이 전세권설정자입니다. 전세 계약만 하고 전세권 등기를 하지 않았다면 전세권자가 아닙니다. 질권자는 부동산이 아닌 물건(동산)을 담보로 잡은 채권자, 질권설정자는 그 물건을 담보로 내준 사람입니다(민법 제329조).
참고자료
민법
- 국가법령정보센터｜「민법」 제356조(저당권의 내용) — 저당권자는 채무자 또는 제삼자가 점유를 이전하지 아니하고 채무의 담보로 제공한 부동산에 대하여 다른 채권자보다 자기채권의 우선변제를 받을 권리가 있음 (2026-09-28 확인)
- 국가법령정보센터｜같은 법 제357조(근저당) — 최고액만 정하고 채무의 확정을 장래에 보류하여 설정, 확정될 때까지의 채무의 소멸 또는 이전은 저당권에 영향 없음, 이자는 최고액 중에 산입 (2026-09-28 확인)
- 국가법령정보센터｜같은 법 제363조(저당권자의 경매청구권, 경매인)·제364조(제삼취득자의 변제)·제369조(부종성) (2026-09-28 확인)
- 국가법령정보센터｜같은 법 제186조(부동산물권변동의 효력)·제214조(소유물방해제거, 방해예방청구권)·제303조(전세권의 내용)·제329조(동산질권의 내용) (2026-09-28 확인)
- 국가법령정보센터｜같은 법 제370조(준용규정)·제341조(물상보증인의 구상권) — 타인의 채무를 담보한 설정자가 채무를 변제하거나 담보권 실행으로 소유권을 잃은 때 채무자에 대한 구상권 (2026-09-28 확인)
부동산등기법
- 국가법령정보센터｜「부동산등기법」 제48조(등기사항)·제75조(저당권의 등기사항) — 권리자 기록, 저당권은 채권액과 채무자, 근저당권은 채권의 최고액과 채무자를 기록 (2026-09-28 확인)
이 글은 2026년 9월 28일 기준 현행 법령으로 작성했습니다. 담보를 제공한 경위와 서명한 서류에 따라 책임의 범위가 달라지므로, 등기부와 대출 서류를 놓고 따로 확인하셔야 합니다.
※ 본 글은 일반적인 법률정보 제공을 목적으로 작성된 자료이며, 개별 사건에 대한 법률자문이나 사건 결과 보장을 의미하지 않습니다. 법령·판례 및 사실관계에 따라 적용 결과가 달라질 수 있으므로 구체적인 사안은 변호사 등 전문가와 상담해 확인하시기 바랍니다. 이 글의 열람 또는 문의만으로는 위임계약 체결 전까지 변호사와 의뢰인 관계가 성립하지 않습니다.