상가 원상복구, 전 사장 인테리어까지 철거해야 할까?

“전 사장이 해놓은 인테리어인데, 제가 나갈 때 전부 뜯어야 하나요?” 상가를 새로 임차한 뒤 이런 요구를 받으면 당황하기 쉽습니다. 특히 계약서에 ‘원상복구’라는 말만 있으면 임대인의 요구가 모두 맞는 것처럼 느껴질 수 있습니다.

하지만 상가 원상복구의 범위는 누가 시설을 설치했는지, 임대 당시 어떤 상태였는지, 계약서가 철거 대상을 구체적으로 정했는지에 따라 달라집니다. 전 임차인의 인테리어까지 자동으로 철거해야 한다고 단정하기 전에 아래 기준부터 확인해보셔야 합니다.

계약이 끝났다고 전 임차인 시설까지 바로 철거할 의무가 생길까요?

그렇지는 않습니다. 임차인은 임대차가 끝나면 목적물을 반환하고 원상회복할 의무를 부담하지만, 그 기준은 보통 임차인이 사용하면서 바꾼 부분과 임대차계약에서 맡기로 한 범위입니다.

민법 제615조와 제654조가 원상회복의 기본 근거가 됩니다. 쉽게 말하면 현재 상태를 무조건 비워야 한다는 뜻이 아니라, 계약 당시 목적물과 비교해 임차인이 어떤 변경을 했는지를 먼저 따져야 한다는 의미입니다.

따라서 전 사장이 설치한 벽체·주방시설·간판·바닥공사 등이 이미 임대 당시 존재했다면, 그 시설이 현재 임대차의 목적물에 포함됐는지부터 살펴봐야 합니다. 반대로 새 임차인이 벽을 추가로 설치하거나 시설을 바꿨다면 그 변경 부분은 별도로 원상복구 대상이 될 수 있습니다.

법원이 보는 것은 ‘누가 설치했나’보다 임대 당시 상태입니다

대법원은 전 임차인 등이 설치한 시설까지 현 임차인이 철거해야 하는지는 계약 체결 경위와 임대 당시 목적물의 상태를 구체적으로 판단해야 한다고 봅니다.

대법원 2023. 11. 2. 선고 2023다249661 사건에서는 토지 위에 종전 임차인 등이 설치한 가건물과 철창이 있었습니다. 계약서에 ‘계약 만료 시 땅을 원상복구할 것’이라는 문구가 있었지만, 그 문구만으로 토지의 임차 목적물에 포함되지 않은 구조물까지 철거하기로 약정했다고 단정하기 어렵다고 판단했습니다.

이 판례의 핵심은 ‘전 임차인이 설치했으니 무조건 철거하지 않아도 된다’가 아닙니다. 계약서의 표현이 넓더라도 목적물에 무엇이 포함됐는지, 시설이 계약 당시 이미 존재했는지, 현 임차인이 그 시설을 어떤 조건으로 넘겨받았는지를 함께 보아야 한다는 뜻입니다.

참고 판례종전 임차인이 설치한 시설의 철거 범위 (대법원 2023다249661 판결)1. 사안 토지 임대 당시 종전 임차인이 설치한 가건물과 철창이 존재했고, 이후 임차인이 이를 사용했습니다.
2. 쟁점 현 임차인이 자신이 설치하지 않은 시설까지 철거해야 하는지 여부.
3. 판단 특별한 사정이 없으면 임차 당시 상태로 반환하면 되고, 계약 체결 경위·목적물 특정·특약 내용을 구체적으로 심리해야 함.
4. 결과 철거청구 부분을 파기하고 원심법원에 환송.
의미 ‘원상복구’라는 한 문구만으로 전 임차인 시설의 철거 책임이 정해지는 것은 아님.

철거 책임이 달라지는 계약서 문구와 인수 자료

계약서를 볼 때는 ‘원상복구’라는 단어가 있는지만 보지 말고, 철거 대상이 구체적으로 적혀 있는지 확인해야 합니다. 다음 자료를 서로 대조하면 책임 범위를 가늠하는 데 도움이 됩니다.

• 임대차 목적물 표시: 건물 내부 전체인지, 특정 호실인지, 토지·건물만인지 확인합니다.
• 시설 목록: 주방, 냉난방기, 간판, 가벽, 바닥, 배관처럼 인수한 시설이 적혀 있는지 봅니다.
• 특약의 구체성: ‘원상복구’인지, ‘가벽·간판·주방시설을 철거한다’고 특정했는지 구분합니다.
• 인수대금 자료: 전 사장에게 시설이나 영업권을 인수하면서 지급한 금액과 내역을 확인합니다.
• 입주 당시 사진: 새 임차인이 들어오기 전부터 시설이 있었는지, 이후 추가 변경이 있었는지 비교합니다.

임대인이 계약서의 포괄적인 표현을 근거로 모든 시설의 철거를 요구한다면, 요구하는 시설의 이름과 계약상 근거를 항목별로 서면으로 받아두는 편이 좋습니다. 반대로 계약서에 특정 시설의 철거 의무가 명확하게 적혀 있다면, 그 문구가 실제 인수 경위와 어떻게 연결되는지까지 함께 검토해야 합니다.

임대인이 철거를 요구할 때 먼저 정리할 자료

철거를 시작하기 전에 자료를 한곳에 모아야 합니다. 시설이 사라지면 임대 당시 상태와 현재 상태를 비교하기 어려워지고, 철거비를 누가 부담하기로 했는지도 확인하기 힘들어집니다.

1. 임대차계약서와 특약 전체를 확보합니다.
2. 입주일 전후의 사진·영상과 중개대상물 확인설명서를 보관합니다.
3. 전 사장과 작성한 인수인계서, 시설 목록, 문자·메신저 대화를 저장합니다.
4. 권리금이나 시설 양수 대금의 이체내역·영수증을 정리합니다.
5. 임대인의 철거 요구, 견적서, 보증금 공제 예고를 원문 그대로 보관합니다.

임대인의 요구가 구두로만 전달됐다면 “철거 대상 시설과 계약상 근거를 서면으로 알려달라”고 요청할 수 있습니다. 그 답변을 받은 뒤 내 시설 변경분과 전 임차인 시설을 나누어 표시하면, 협의할 부분과 다툴 부분이 선명해집니다.

보증금 공제나 철거비 청구로 이어졌다면

임대인이 보증금에서 철거비를 빼겠다고 한다면, 공제 금액만 보고 바로 동의하기보다 어떤 시설을 철거했고 비용이 어떻게 산정됐는지부터 확인해야 합니다.

철거비 견적서, 실제 철거 여부, 시설의 훼손 정도, 계약서상 부담 주체를 함께 보아야 합니다. 전 임차인 시설을 현 임차인이 철거하기로 명확히 약정했는지와 현 임차인이 추가한 변경이 무엇인지가 주요 쟁점이 됩니다.

현재 받은 계약서·사진·인수 자료·임대인의 요구 문서를 정리해 사건 대응팀에 보내주시면, 먼저 어떤 자료를 기준으로 원상복구 범위를 나눌지 확인할 수 있습니다. 상담 전에는 불필요한 철거 동의서나 비용 인정서를 먼저 작성하지 않는 것이 좋습니다.

참고 자료

• 국가법령정보센터 민법 제615조
• 국가법령정보센터 민법 제654조
• 대법원 2023. 11. 2. 선고 2023다249661

※ 본 글은 일반적인 법률정보 제공을 목적으로 작성된 자료이며, 개별 사건에 대한 법률자문이나 사건 결과 보장을 의미하지 않습니다. 법령·판례 및 사실관계에 따라 적용 결과가 달라질 수 있으므로 구체적인 사안은 변호사 등 전문가와 상담해 확인하시기 바랍니다. 이 글의 열람 또는 문의만으로는 위임계약 체결 전까지 변호사와 의뢰인 관계가 성립하지 않습니다.