“등록 없이 공사 몇 건 했는데, 이게 형사처벌까지 받는 일인가요?”
상담을 오시는 분들이 가장 많이 하시는 질문입니다. 소규모로 인테리어나 증축, 철거 공사를 맡아 하다가 어느 날 고발장이나 경찰 출석 요구서를 받고 나서야 “건설업 등록”이라는 게 문제라는 걸 알게 되시는 경우가 많거든요.
답부터 말씀드리면, 건설업 등록 없이 일정 규모 이상의 공사를 하면 5년 이하 징역 또는 5천만 원 이하 벌금 대상입니다. 예전에는 3년 이하 징역·3천만 원 이하 벌금이었는데, 2025년 개정으로 형이 크게 올라갔습니다.
다만 모든 공사에 등록이 필요한 건 아닙니다. 작은 공사는 등록 없이 할 수 있고, 그 경계가 이 문제의 핵심이죠. 이 글에서는 등록 없이 되는 공사 범위부터 무등록 시공의 처벌, 그리고 “무등록이어도 공사대금은 받을 수 있는가”까지 정리했습니다.
AI 요약
- 건설업은 원칙적으로 등록이 필요하고, 등록 없이 할 수 있는 ‘경미한 공사’는 종합공사 5,000만 원 미만·전문공사 1,500만 원 미만입니다.
- 이 한도를 넘겨 등록 없이 시공하면 5년 이하 징역 또는 5천만 원 이하 벌금입니다. 등록증을 빌려주거나 빌린 경우, 공모한 건축주도 같은 형으로 처벌됩니다.
- 무등록이어도 공사도급계약 자체는 유효해서 공사대금 청구는 가능합니다. 다만 형사처벌은 그것과 별개로 받습니다.
무등록 건설업이란 무엇인가요
건설업을 하려면 원칙적으로 국토교통부장관 등에게 등록을 해야 합니다(건설산업기본법 제9조 제1항). 이 등록 없이 건설공사를 도급받아 시공하는 것이 ‘무등록 건설업’입니다.
여기서 두 가지를 먼저 구분해야 합니다.
- 건설업 등록 : 종합공사·전문공사를 업(業)으로 하려면 갖춰야 하는 자격. 기술자·자본금·시설 요건을 심사받고 등록합니다.
- 경미한 건설공사 : 등록 없이도 할 수 있는 소규모 공사. 이 범위 안이라면 등록이 없어도 시공 자체가 위법이 아닙니다.
문제는 “내가 한 공사가 경미한 공사 범위 안이었는가”입니다. 그 경계를 넘는 순간 같은 일이 형사처벌 대상이 되니까요. 먼저 그 한도부터 보겠습니다.
등록 없이 되는 ‘경미한 건설공사’ 한도
등록 없이 할 수 있는 경미한 건설공사의 기준은 공사 종류에 따라 금액으로 정해져 있습니다(건설산업기본법 시행령 제8조).
- 종합공사 : 도급금액 5,000만 원 미만. 여러 전문공사를 묶어 시공하는 공사입니다.
- 전문공사 : 도급금액 1,500만 원 미만. 미장·도장·철근·창호 같은 단일 전문 분야 공사입니다.
주의할 점이 있습니다. 금액이 한도 미만이어도, 가스시설·철강구조물·승강기 설치·난방공사 등 일정한 공사는 금액과 무관하게 등록이 필요합니다(시행령 제8조). 안전과 직결되는 공사라서 예외로 두지 않는 거죠.
그리고 실무에서 가장 많이 걸리는 지점은 “금액을 나누면 되지 않느냐”는 생각입니다. 결론부터 말씀드리면 그렇지 않습니다. 다음 섹션에서 이어 보겠습니다.
무등록으로 공사하면 어떤 처벌인가요
경미한 공사 한도를 넘겨 등록 없이 시공하면, 5년 이하 징역 또는 5천만 원 이하 벌금에 처해집니다(건설산업기본법 제95조의2 제1호). 2025년 개정으로 종전 ‘3년 이하 징역·3천만 원 이하 벌금’에서 형이 상향됐습니다.
여기서 흔한 오해 두 가지를 짚겠습니다.
공사를 여러 건으로 쪼개면 피할 수 있다? 아닙니다. 하나의 공사를 여러 계약으로 나눠 발주하더라도, 실질이 하나의 공사라면 금액을 합산해 등록 대상인지 판단합니다. 대법원도 분할발주된 공사를 합산해 등록 요건 초과 여부를 본다는 취지로 판단한 바 있습니다(대법원 2022. 2. 24. 선고 2018도3821 판결).
한 번만 해도 처벌되나? 반복·계속성이 인정되면 단 몇 건이라도 ‘업(業)으로’ 한 것으로 볼 수 있습니다. “한 번뿐이었다”는 항변이 언제나 받아들여지는 것은 아닙니다.
그렇다면 처벌받는 사람은 시공자 한 명뿐일까요? 그렇지 않습니다.
누가 처벌되나요 — 시공자·명의대여·건축주
무등록 시공은 시공한 업자만이 아니라 명의를 빌려준 사람, 빌린 사람, 그리고 공모한 건축주까지 처벌 대상입니다(건설산업기본법 제95조의2). 특히 등록증을 빌려 쓰는 ‘명의대여’는 무등록과 똑같은 무게로 다룹니다.
| 누가 | 무엇을 했는가 | 처벌 | 근거 |
|---|---|---|---|
| 무등록 시공자 | 등록 없이 건설업 영위 | 5년 이하 징역 / 5천만 원 이하 벌금 | 제95조의2 제1호 |
| 등록증 빌려준 자 · 빌린 자 | 명의·상호 대여(명의대여) | 5년 이하 징역 / 5천만 원 이하 벌금 | 제95조의2 제2호 |
| 대여를 알선한 자 | 명의대여 알선 | 5년 이하 징역 / 5천만 원 이하 벌금 | 제95조의2 제3호 |
| 공모한 건축주 | 명의대여 업체에 도급·시공하게 함 | 5년 이하 징역 / 5천만 원 이하 벌금 | 제95조의2 제4호 |
| 시공자 제한 위반 | 등록업자를 써야 하는 건물을 무자격 시공 | 3년 이하 징역 / 3천만 원 이하 벌금 | 제41조·제96조 |
표에서 보시듯, “등록업체 이름만 빌려 내가 시공한다”는 방식이 가장 위험합니다. 빌려준 쪽과 빌린 쪽이 함께 5년 이하 징역 대상이 되고, 여기에 공모한 건축주까지 엮이거든요.
또 하나. 연면적 등 일정 기준을 넘는 건물은 애초에 건설사업자만 시공할 수 있고, 이를 어기면 별도로 3년 이하 징역 또는 3천만 원 이하 벌금입니다(건설산업기본법 제41조·제96조). 건축주 입장에서도 “무등록 업자에게 맡기면 나까지 문제가 될 수 있다”는 점을 알아두셔야 합니다.
무등록이어도 공사대금은 받을 수 있습니다
여기서 많은 분이 오해하시는 지점을 바로잡겠습니다. 무등록으로 시공했더라도 공사도급계약 자체는 유효해서, 공사대금은 청구할 수 있습니다.
핵심 정리
건설업 등록 규정은 ‘단속규정’이지 계약의 효력을 좌우하는 ‘효력규정’이 아니라는 것이 판례의 태도입니다. 그래서 무등록 시공이라는 사정만으로 도급계약이 당연 무효가 되지는 않고, 실제로 일한 부분에 대한 공사대금 청구가 가능합니다. 다만 이는 ‘대금을 받을 수 있다’는 민사상 결론일 뿐, 형사처벌은 그것과 완전히 별개로 진행됩니다.
즉 무등록 업자라도 발주자가 “등록이 없으니 대금을 못 준다”고 버티면, 시공한 부분에 대해 대금을 청구할 수 있습니다. 반대로 발주자 입장에서도 “무등록이니까 안 줘도 된다”는 생각은 위험하죠. 자격 없이 일한 경우에도 실제 한 일에 대한 대가는 인정될 수 있다는 점은 공인중개사 자격 없이 중개했다면 수수료를 반환해야 할까에서 다룬 흐름과도 닿아 있습니다.
물론 다툼이 생기면 공사 범위와 기성고, 하자 여부를 두고 치열하게 다투게 됩니다. 공사대금 소송의 실제 절차와 비용이 궁금하시면 공사대금 청구 소송, 변호사 선임 비용과 절차에 정리해 두었습니다.
수사·단속 연락을 받았다면
무등록 건설업은 대개 발주자와의 분쟁, 하자 민원, 경쟁업체 신고를 계기로 수사가 시작됩니다. 연락을 받으셨다면 순서대로 정리하는 것이 좋습니다.
- 먼저 ‘경미한 공사’였는지부터 확인하세요. 도급금액이 종합 5,000만 원·전문 1,500만 원 미만이었다면, 애초에 등록이 필요 없는 공사여서 무등록 자체가 성립하지 않을 수 있습니다.
- 계약서·견적서·입금 내역을 모으세요. 공사 범위와 금액이 어떻게 정해졌는지, 하나의 공사를 나눈 것인지가 등록 대상 여부를 가릅니다.
- 명의를 빌린 사실이 있는지 점검하세요. 등록업체 이름을 빌려 계약했다면 명의대여가 더해져 사건이 무거워집니다. 이 부분은 초기 진술을 특히 신중히 해야 합니다.
- 첫 진술을 신중하게 하세요. “그냥 제가 다 했습니다” 같은 막연한 진술이 반복·계속성 인정의 근거가 될 수 있습니다. 사실관계를 정리한 뒤 진술하는 것과 그렇지 않은 것은 결과가 다릅니다.
- 민사(공사대금)와 형사를 함께 설계하세요. 대금은 받되 형은 낮추는 전략을 처음부터 함께 짜야 손해가 적습니다.
자주 저지르는 실수 네 가지
1. “작은 공사니까 등록 없이 해도 된다”고 단정합니다.
금액이 한도 미만이어도 가스·승강기·난방공사 등은 등록이 필요합니다. 공사 종류부터 확인해야 합니다.
2. 큰 공사를 여러 계약으로 쪼갭니다.
실질이 하나의 공사면 금액을 합산해 판단하므로, 나눠 계약해도 무등록을 피하지 못합니다.
3. 등록업체 이름만 빌려 시공합니다.
명의대여는 무등록과 같은 5년 이하 징역 대상이고, 빌려준 쪽·건축주까지 함께 처벌될 수 있습니다.
4. “무등록이니 대금은 못 받는다”거나 반대로 “안 줘도 된다”고 생각합니다.
계약은 유효해서 대금 청구는 가능합니다. 처벌과 대금은 별개의 문제입니다.
혼자 하지 않아도 됩니다
무등록 건설업 사건은 형사와 민사가 얽혀 있어 혼자 대응하기 어렵습니다. 경미한 공사 해당 여부, 분할발주 합산, 명의대여 성립, 공사대금 청구가 동시에 걸려 있기 때문입니다.
특히 같은 무등록이라도 경미한 공사 범위 안이었는지, 명의대여가 끼어 있는지에 따라 결론이 크게 달라집니다. 이 판단은 계약서와 공사 내역을 구체적으로 따져야 나옵니다. 하도급 구조에서 대금을 누구에게 받아야 하는지가 얽혀 있다면 개인주택 하도급 공사대금 미수금, 누구에게 받아야 하나도 함께 참고하시면 좋습니다.
💡 법무법인 최선 한마디
무등록 건설업은 “작은 공사인데 설마”라는 생각으로 초기 대응을 놓치는 순간, 명의대여·분할발주까지 더해져 사건이 커지는 경우가 많습니다. 처벌은 낮추고 공사대금은 지키는 두 갈래를 처음부터 함께 설계해야 합니다. 그 방향은 대개 수사 초기에 정해집니다.
수사 연락을 받으셨거나 조사 일정이 잡히셨나요? 법무법인 최선은 건설 형사사건에서 등록 대상 여부 검토와 공사대금 회수, 수사 단계 대응을 함께 진행하고 있습니다. 방문이 어려우시면 비대면 상담도 가능합니다.
자주 하는 질문
인테리어 공사도 건설업 등록이 필요한가요?
공사 규모에 따라 다릅니다. 도급금액이 종합공사 5,000만 원·전문공사 1,500만 원 미만이면 경미한 공사로 보아 등록 없이 시공할 수 있습니다. 다만 이 금액을 넘거나, 가스·난방 등 특정 공사가 포함되면 등록이 필요합니다.
공사를 여러 건으로 나눠 계약하면 등록을 피할 수 있나요?
피할 수 없습니다. 실질적으로 하나의 공사를 나눈 것이라면 금액을 합산해 등록 대상인지 판단합니다. 형식만 나눴을 뿐이라면 무등록 시공으로 처벌될 수 있습니다.
등록업체 이름만 빌려 공사했는데, 실제 시공은 제가 했습니다. 괜찮나요?
괜찮지 않습니다. 이는 명의대여에 해당해, 이름을 빌려준 업체와 빌린 사람 모두 5년 이하 징역 또는 5천만 원 이하 벌금 대상입니다. 이를 알선한 사람이나 공모한 건축주까지 처벌될 수 있습니다.
무등록 업자에게 공사를 맡긴 건축주도 처벌되나요?
명의대여에 공모해 도급·시공하게 한 건축주는 처벌 대상입니다. 또 일정 규모 이상의 건물을 무자격 업자에게 맡겨 시공하게 하면 시공자 제한 위반이 문제 될 수 있으니, 발주 단계에서 등록 여부를 확인하는 것이 안전합니다.
무등록으로 시공했는데 발주자가 대금을 안 줍니다. 받을 수 있나요?
받을 수 있습니다. 건설업 등록 규정은 단속규정이어서 무등록이라는 이유만으로 도급계약이 무효가 되지는 않습니다. 실제 시공한 부분에 대한 공사대금은 청구할 수 있습니다. 다만 무등록에 따른 형사처벌은 이와 별개로 받습니다.
참고자료
- 국가법령정보센터｜건설산업기본법 — 제9조(건설업 등록), 제21조(명의대여 금지), 제41조(건설공사 시공자의 제한), 제95조의2·제96조(벌칙) (2026-09-04 확인)
- 국가법령정보센터｜건설산업기본법 시행령 — 제8조(경미한 건설공사 등) (2026-09-04 확인)
- 대법원｜2022. 2. 24. 선고 2018도3821 판결(건설산업기본법위반) — 분할발주된 건설공사의 등록 요건 초과 여부는 공사금액을 합산해 판단한다는 취지
※ 본 글은 일반적인 법률정보 제공을 목적으로 작성된 자료이며, 개별 사건에 대한 법률자문이나 사건 결과 보장을 의미하지 않습니다. 법령·판례 및 사실관계에 따라 적용 결과가 달라질 수 있으므로 구체적인 사안은 변호사 등 전문가와 상담해 확인하시기 바랍니다. 이 글의 열람 또는 문의만으로는 위임계약 체결 전까지 변호사와 의뢰인 관계가 성립하지 않습니다.