공인중개사 자격 없이 중개했다면 수수료 반환 받을 수 있을까?

예전보다는 줄어들었지만, 여전히 공인중개사 자격이 없는 사람이 부동산 중개를 하는 경우가 자주 문제됩니다.

부동산 매매/임대차 거래를 하는데, 알고 보니 내 거래를 중개한 사람이 공인중개사 자격이 없었다면? 공인중개사 자격 없이 중개했다면 수수료 반환 받을 수 있을까요?

결론부터 말씀드리면, 형사처벌 대상이 될 뿐 아니라 수수료를 지급하기로 한 약정까지도 무효입니다. 자세히 살펴보겠습니다.

중개업을 하려면, 중개사무소 개설 등록 필수

공인중개사법의 관련 규정을 먼저 살펴보겠습니다.

중개업을 영위하려는 자는 중개사무소의 개설등록을 하여야 합니다.

제9조(중개사무소의 개설등록) ①중개업을 영위하려는 자는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 중개사무소(법인의 경우에는 주된 중개사무소를 말한다)를 두려는 지역을 관할하는 시장(구가 설치되지 아니한 시의 시장과 특별자치도 행정시의 시장을 말한다. 이하 같다)ㆍ군수 또는 구청장(이하 “등록관청”이라 한다)에게 중개사무소의 개설등록을 하여야 한다.

“중개업”이란, 다른 사람의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 중개를 업으로 행하는 것을 의미하고, 중개사무소의 개설등록은 기본적으로 공인중개사여야 할 수 있습니다.

제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.
3. “중개업”이라 함은 다른 사람의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 중개를 업으로 행하는 것을 말한다.

제9조(중개사무소의 개설등록) ②공인중개사(소속공인중개사는 제외한다) 또는 법인이 아닌 자는 제1항에 따라 중개사무소의 개설등록을 신청할 수 없다.

중개사무소의 개설 등록을 하지 않고 중개업을 한 경우

그렇다면 중개사무소의 개설 등록을 하지 않고 중개업을 한 경우에는 어떻게 될까요?

중개사무소 개설 등록을 하지 않았다는 것은 실무상 공인중개사 자격이 없다는 말과 거의 동일한 의미를 갖습니다.

따라서, 이는 ‘공인중개사 자격이 없는 자가 부동산 중개를 한 경우에는 어떻게 될까’라는 질문과도 같이 볼 수 있습니다.

공인중개사 자격 없이 중개한 경우 1: 형사처벌

이상의 공인중개사법의 규정에 위반하여 공인중개사 사무소의 개설 등록을 하지 않고 중개업을 영위한 경우, 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 형사처벌에 처해질 수 있습니다.

제48조(벌칙) 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처한다.
1. 제9조에 따른 중개사무소의 개설등록을 하지 아니하고 중개업을 한 자

공인중개사 자격 없이 중개한 경우 2: 민사책임

위와 같은 형사처벌 외에, 공인중개사 무자격자에 대한 민사 청구도 가능할까요?

민사 청구란 쉽게 말해, 중개수수료를 지급하기로 한 계약이나 약정의 효력에 관한 문제입니다.

즉, 상대방이 공인중개사 자격이 없다면, 중개수수료 지급 약정이 무효이므로 수수료를 지급할 의무가 없어지는 것인지, 또는 (이미 수수료를 지급한 상황이라면) 지급한 수수료의 반환을 청구할 수 있는지가 문제됩니다.

이에 관하여, 대법원은 명확히 Yes라고 판단하고 있습니다. 즉, 해당 약정의 효력은 무효라는 것입니다.

이를 법률 용어로는 강행법규라고 합니다. 법령의 규정에 위반하여 체결된 약정이라 하더라도 당사자들의 사적 합의를 존중하여 효력이 그대로 인정되는 경우도 있지만(임의규정), 강행법규에 위반하여 체결된 합의의 경우에는 효력이 없습니다.

[대법원 2010. 12. 23. 선고 2008다75119 판결]

구 부동산중개업법(2005. 7. 29. 법률 제7638호 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률로 전부 개정되기 전의 것)은 부동산중개업을 건전하게 지도·육성하고 부동산중개업무를 적절히 규율함으로써 부동산중개업자의 공신력을 높이고 공정한 부동산거래질서를 확립하여 국민의 재산권 보호에 기여함을 입법 목적으로 하고 있으므로(법 제1조), 공인중개사 자격이 없는 자가 중개사무소 개설등록을 하지 아니한 채 부동산중개업을 하면서 체결한 중개수수료 지급약정의 효력은 이와 같은 입법 목적에 비추어 해석되어야 한다. 그런데 공인중개사 자격이 없는 자가 부동산중개업 관련 법령을 위반하여 중개사무소 개설등록을 하지 아니한 채 부동산중개업을 하면서 체결한 중개수수료 지급약정에 따라 수수료를 받는 행위는 투기적·탈법적 거래를 조장하여 부동산거래질서의 공정성을 해할 우려가 있다. 또한 부동산중개업 관련 법령의 주된 규율대상인 부동산이 그 거래가격이 상대적으로 높은 점에 비추어 전문성을 갖춘 공인중개사가 부동산거래를 중개하는 것은 부동산거래사고를 사전에 예방하고, 만약의 경우 사고가 발생하더라도 보증보험 등에 의한 손해전보를 보장할 수 있는 등 국민 개개인의 재산적 이해관계 및 국민생활의 편의에 미치는 영향이 매우 커서 이에 대한 규제가 강하게 요청된다.

이러한 사정을 종합적으로 고려하여 보면, 공인중개사 자격이 없어 중개사무소 개설등록을 하지 아니한 채 부동산중개업을 한 자에게 형사적 제재를 가하는 것만으로는 부족하고 그가 체결한 중개수수료 지급약정에 의한 경제적 이익이 귀속되는 것을 방지하여야 할 필요가 있고, 따라서 중개사무소 개설등록에 관한 구 부동산중개업법 관련 규정들은 공인중개사 자격이 없는 자가 중개사무소 개설등록을 하지 아니한 채 부동산중개업을 하면서 체결한 중개수수료 지급약정의 효력을 제한하는 이른바 강행법규에 해당한다.

즉, 상대방이 알고 보니 공인중개사 자격이 없는 무자격자였다면, 중개 수수료를 지급하기로 약정이나 계약을 체결했다 하더라도 수수료를 지급할 의무가 없습니다. 또한, 이미 지급한 수수료가 있다면 그 반환을 청구할 수도 있습니다(부당이득 반환).

다만, ‘업’이 아니라 우연히 1회 중개한 경우는 이에 해당하지 않습니다.

[대법원 2012. 6. 14. 선고 2010다86525 판결]

공인중개사 자격이 없는 자가 우연한 기회에 단 1회 타인 간의 거래행위를 중개한 경우 등과 같이 ‘중개를 업으로 한’ 것이 아니라면 그에 따른 중개수수료 지급약정이 강행법규에 위배되어 무효라고 할 것은 아니고, 다만 중개수수료 약정이 부당하게 과다하여 민법상 신의성실 원칙이나 형평 원칙에 반한다고 볼만한 사정이 있는 경우에는 상당하다고 인정되는 범위 내로 감액된 보수액만을 청구할 수 있다.

‘중개업’의 범위: 실질에 따라 판단

사실 실무에서는 공인중개사 자격이 없는 경우 이처럼 형사처벌 대상이 되거나 약정 효력이 인정되지 않을 수 있다는 사실이 비교적 잘 알려져 있기 때문에, ‘부동산 중개계약’이 아닌 ‘용역 계약’, ‘자문 계약’, ‘컨설팅 계약’ 등 대체 용어를 사용함으로써 빠져나가기 위한 시도를 하는 경우들이 많습니다.

그렇다 하더라도, ‘중개업’에 해당하는지 여부는 이러한 용어에 따라 정해지는 것이 아니고, 실질에 따라 판단됩니다.

[대법원 1999. 7. 23. 선고 98도1914 판결]

부동산중개업법 제38조 제2항 제5호, 제15조 제2호는 부동산중개업자가 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 같은 법 제20조 제3항에 규정된 한도를 초과하여 수수료 및 실비 등 금품을 받는 행위를 금지하고, 이에 위반된 행위를 처벌하고 있는바, 여기에서 말하는 중개업무란 중개대상물에 대하여 거래당사자 간의 매매·교환·임대차 기타 권리의 득실·변경에 관한 행위를 알선하는 업무를 말하며(같은 법 제2조 제1호), 한편 어떠한 행위가 중개행위에 해당하는지 여부는 거래당사자의 보호에 목적을 둔 법규정의 취지에 비추어 중개업자의 행위를 객관적으로 보아 사회통념상, 거래의 알선, 중개를 위한 행위라고 인정되는지 여부에 의하여 결정하여야 할 것이다.

구체적으로는, 수수료 지급 여부가 부동산 매매 등 거래의 성사 여부에 따라 결정되는 경우라면 중개로 판단될 가능성이 상당히 높다고 볼 수 있습니다.

실제로 ‘용역 계약’ 등 규제를 우회하기 위한 대체 용어를 사용했지만 실질이 ‘중개’로 판단되어 공인중개사법 위반으로 형사처벌되거나, 수수료 지급 의무가 부정된 사례들이 다수 존재하므로 주의가 필요합니다.

만약 관련 분쟁이나 문제를 겪고 계실 경우, 경험이 많은 법률 전문가의 도움을 받아 계약의 실질을 구체적으로 상세히 소명하시는 것이 매우 중요합니다.

※ 본 글은 일반적인 법률정보 제공을 목적으로 작성된 자료이며, 개별 사건에 대한 법률자문이나 사건 결과 보장을 의미하지 않습니다. 법령·판례 및 사실관계에 따라 적용 결과가 달라질 수 있으므로 구체적인 사안은 변호사 등 전문가와 상담해 확인하시기 바랍니다. 이 글의 열람 또는 문의만으로는 위임계약 체결 전까지 변호사와 의뢰인 관계가 성립하지 않습니다.