부동산 강제집행

소개

부동산 강제집행은 명도소송 판결, 조정조서, 화해권고결정, 경매 인도명령 등 집행권원을 확보한 뒤에도 실제 건물·상가·토지의 점유를 이전받기까지 별도의 준비가 필요한 업무분야입니다. 서류가 갖춰져 있어도 목적물 표시, 점유자 특정, 송달·집행문 문제, 현장 동산 처리 방식에 따라 집행 일정이 지연될 수 있습니다.

법무법인 최선은 집행권원과 확정·송달 자료, 점유이전금지가처분 필요성, 집행관 사무소 신청 서류, 계고와 본집행 일정, 유체동산 반출·보관, 집행정지·제3자이의 가능성을 사건 단계별로 나누어 검토합니다. 강제집행은 소송의 끝이 아니라 실제 권리 회복의 마지막 단계이므로, 현장 변수까지 포함해 계획을 세워야 합니다.

상담에서는 현재 보유한 판결문·조정조서·인도명령, 임대차계약서, 점유자 정보, 현장 사진, 미납 차임·관리비 내역, 합의·퇴거 교섭 기록을 바탕으로 바로 집행 신청이 가능한지, 먼저 보완해야 할 서류와 리스크가 무엇인지 현실적으로 확인할 수 있습니다.

주요 업무

집행권원·집행문 서류 점검

• 판결정본, 조정조서, 화해권고결정, 인도명령이 실제 집행 가능한 상태인지 확인
• 집행문 부여, 송달증명, 확정증명, 목적물 표시와 당사자 표시의 누락·오류 점검
• 공유자, 전차인, 무단점유자 등 집행 대상 특정이 필요한 경우 보완 자료 정리

집행관 신청·계고·본집행 준비

• 관할 집행관 사무소 신청서류, 예납금, 현장 주소와 출입 방식 확인
• 계고 일정, 자진퇴거 협의, 본집행 속행신청과 추가 비용 납부 시점 관리
• 열쇠공, 노무 인력, 보관업체, 경찰 협조 요청 등 현장 준비사항 점검

점유자 변경·유치권 주장 대응

• 소송 중 점유자가 바뀌었거나 제3자가 점유권원을 주장하는 경우 집행 가능성 검토
• 점유이전금지가처분 신청·집행 여부와 기존 집행권원의 효력 범위 확인
• 유치권, 전대차, 가족·직원 점유 등으로 집행불능이 예상되는 쟁점 정리

유체동산 반출·보관·비용 관리

• 가구, 설비, 재고, 집기, 기계류 등 목적물이 아닌 동산의 목록화와 반출 방식 검토
• 보관 장소, 보관료, 폐기·인도 요청, 추가 집행비용 부담 가능성 확인
• 집행 현장 사진·영상 기록과 인도 후 원상회복·손해배상 쟁점 관리

집행정지·청구이의 방어 검토

• 상대방의 변제, 합의, 점유권원 주장, 항소·재심 등을 이유로 한 집행정지 가능성 검토
• 청구이의, 제3자이의, 집행문부여 이의 등 방어 절차가 제기된 경우 대응 방향 정리
• 집행 계속, 협상, 일정 조정 중 어느 선택이 손해를 줄이는지 비교

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