부동산점유이전금지가처분

소개

부동산점유이전금지가처분은 임대차 종료, 명도소송, 경매·매매 후 인도, 무단점유 분쟁에서 현재 점유 상태를 보전하기 위해 활용되는 절차입니다. 본안소송에서 이기더라도 소송 중 점유자가 바뀌면 다시 상대방을 특정해야 하거나 집행이 지연될 수 있어, 점유자와 목적물을 초기에 정확히 정리하는 것이 중요합니다.

법무법인 최선은 임대차계약서, 해지통지, 등기부, 현장 사진, 도면, 관리비·공과금 자료, 점유자 대화내역을 바탕으로 신청 필요성과 시기를 검토합니다. 특히 건물 일부 점유, 전대차, 동거인·사업자 점유, 경매 인도 사건처럼 실제 점유관계가 복잡한 사건은 신청서 단계에서 목적물과 상대방을 구체적으로 특정해야 합니다.

상담에서는 명도소송 또는 인도명령과 가처분을 병행할지, 담보제공명령 이후 어떤 자료를 보완할지, 결정문을 받은 뒤 집행관 집행을 언제 신청해야 할지까지 순서대로 확인할 수 있습니다. 이미 상대방이 점유를 이전했거나 집행 현장에서 문제가 생긴 경우에도 후속 조치와 합의 조건을 함께 검토합니다.

주요 업무

점유이전금지가처분 필요성·시기 판단

• 명도소송 전 또는 동시에 가처분이 필요한지 점유 변경 가능성과 집행 위험을 검토
• 임대차 종료, 경매 인도, 무단점유, 매매 후 인도 지연 등 사건 유형별 절차 선택
• 본안소송, 인도명령, 내용증명, 합의 협상과 가처분 신청의 순서를 정리

점유자·목적물 특정과 신청서 작성

• 현재 점유자, 실제 사용자, 사업자등록 명의, 전차인·동거인 여부를 자료로 확인
• 건물 전체 또는 일부 점유인지에 따라 도면, 사진, 현장표시 자료로 목적물을 특정
• 신청취지, 신청이유, 피보전권리, 보전의 필요성을 사건 자료에 맞춰 구성

담보제공명령·보증보험증권 제출 대응

• 법원의 담보제공명령을 받은 뒤 보증보험증권 제출 가능성과 기한을 확인
• 담보 금액, 보정명령, 결정문 수령 이후 집행 준비 일정을 관리
• 상대방 손해 주장 가능성을 고려해 신청 범위와 소명자료를 조정

결정 후 집행관 집행 신청·현장 집행 준비

• 가처분 결정문 송달 이후 집행관실 신청, 집행비용 납부, 현장 집행 일정을 준비
• 현장 점유자 확인, 고시·공시, 집행조서 작성에 필요한 자료와 입회 방식을 점검
• 집행기한을 놓치지 않도록 결정문 수령일과 집행 완료 가능 일정을 역산

명도소송·인도명령·강제집행과의 연계

• 가처분으로 점유 대상을 고정한 뒤 명도소송 소장 또는 인도명령 신청 자료를 정리
• 판결·결정 이후 강제집행 단계에서 점유자 변경 항변이 나오지 않도록 기록을 남김
• 보증금 정산, 원상회복, 시설물 반출·보관, 인도일 합의 조건을 함께 검토

가처분 이의·집행불능·합의 조건 검토

• 상대방이 점유권원, 유치권, 보증금 반환 등을 이유로 다투는 경우 항변자료를 검토
• 현장 집행이 어렵거나 점유자가 추가로 확인된 경우 후속 신청과 보완자료를 정리
• 명도확약서, 합의서, 위약금·손해배상 조항을 통해 임의 인도 가능성을 검토

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