부동산개발금융

소개

부동산개발금융은 토지 확보, 인허가, 브릿지론, 본PF, 책임준공, 담보신탁, 분양수입 관리가 하나의 자금 흐름으로 연결되는 개발사업 금융 업무입니다. 시행사·시공사·대주단·신탁사·투자자 사이 계약 구조가 조금만 어긋나도 대출 실행, 공사비 지급, 분양대금 관리, 기한이익상실 문제가 함께 발생할 수 있습니다.

법무법인 최선은 사업부지 권리관계, 인허가 단계, 사업약정, 대출약정, 담보신탁·관리형토지신탁, 책임준공확약, 자금관리계좌, 분양·임대 수입 배분 구조를 거래 단계별로 나누어 검토합니다. 신규 자금조달뿐 아니라 만기연장, 리파이낸싱, 대주단 의결, 부실 PF 정리 과정에서 필요한 문서와 협상 쟁점도 함께 점검합니다.

상담에서는 사업계획서, 토지계약·등기자료, 인허가 진행 자료, 금융 term sheet, 대출·사업약정서, 신탁계약, 시공계약, 책임준공 관련 문서, 자금수지표를 바탕으로 클로징 선행조건과 채권보전, 디폴트 발생 시 대응 순서를 확인할 수 있습니다.

주요 업무

브릿지론·토지매입 자금 구조 검토

• 토지매매계약, 계약금·중도금 지급 일정, 인허가 선행조건과 대출 실행 조건을 대조
• 후순위 대출, 담보신탁, 질권, 시행권 양도담보 등 초기 담보 구조와 우선순위 확인
• 본PF 전환이 지연될 경우 만기연장, 이자유보, 추가담보 요구에 대비한 조항 점검

본PF 대출약정·사업약정서 점검

• 대주단, 시행사, 시공사, 신탁사, 자금관리기관 사이 권리·의무와 의결 절차 정리
• 대출금 사용처, 공사비 지급 조건, 분양수입 입금·상환 waterfall, reserve 계정 운용 방식 검토
• 선행조건, 진술·보장, 확약사항, 재무비율, 보고의무와 위반 시 효과 확인

책임준공확약·시공사 리스크 대응

• 책임준공 의무의 범위, 불가항력·설계변경·인허가 지연 사유와 면책 조항 검토
• 시공사 교체, 공사비 증액, 유치권·하도급 채권, 준공 지연에 따른 대주단 권리 행사 구조 점검
• 책임준공 미이행 시 손해배상, 채무인수, 보증 또는 신용보강 효과가 발생하는지 문언별로 확인

담보신탁·자금관리·분양수입 배분

• 담보신탁·관리형토지신탁 계약, 우선수익권, 신탁원부, 처분권한과 수익권 배분 구조 검토
• 분양대금, 임대수입, 공사비, 금융비용, 제세공과금 지급 순서를 자금관리 약정에 반영
• 대주, 시공사, 수분양자, 임차인 등 이해관계자의 권리 충돌과 통지 절차 점검

리파이낸싱·만기연장·대주단 협의

• 사업성 악화, 분양률 저하, 공정 지연, 금리 변동에 따른 리파이낸싱 조건과 필요 동의 절차 검토
• 기권·불참 대주 처리, 의결정족수, waiver, 조건부 만기연장, 추가 출자·담보 제공 문안 정리
• 브릿지론에서 본PF로 전환하거나 선순위·후순위 채권을 재배치할 때 기존 권리 침해 여부 확인

부실 PF·EOD·채권회수 분쟁 대응

• 기한이익상실 사유, 디폴트 통지, cure period, cross-default 조항과 실행 가능성 검토
• 담보권 실행, 신탁재산 처분, 사업권 매각, 채권양수도, 워크아웃 협의의 법적 절차 정리
• 시행사·시공사·대주·신탁사 사이 책임 범위, 손해배상, 공사비·분양계약 분쟁 쟁점 확인

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